נכס פרטי בשליטת המדינה
המדינה, רואה בעתודות הקרקע שבשטחה משאב אסטרטגי, גם כאשר מדובר בקרקעות המצויות בבעלות פרטית בטאבו. בנוסף, גם הרשות המקומית נאחזת בזכותה להגדיר את המרקם העירוני ויעדי הפיתוח שלה, ומוסמכת לקבוע את ייעוד הקרקעות הללו.
מה קורה כאשר המדיניות והשליטה פוגשות את בעלי הזכויות? משקיעים שחיפשו אחר אפיקים אלטרנטיביים לתשואות גבוהות במיוחד, הורים לילדים וצעירים שביקשו להבטיח דיור בר השגה בעתיד, משפחות שהחזיקו בקרקע לאורך מספר דורות, עשויים לגלות ברגע האמת שלא ניתן לתרגם את הזכות הקניינית ליכולת מימוש.
יזמית הנדל"ן הדר ברוקנשטיין מצאה שלצד קרקעות פרטיות חמות שעוברות במסלול המהיר להפשרה, עשרות אלפי דונמים של קרקעות פרטיות תקועות בוועדות ללא כל התקדמות. מה תוקע את הקרקעות הללו, איך ניתן לקדם את הליכי ההפשרה והאם התשואה לאחר ההפשרה שווה את ההמתנה הארוכה?
בירוקרטיה, אינטרסים ותכנון
הדר ברוקנשטיין מציגה בפשטות את החסמים שעומדים בדרך להפשרת הקרקעות התקועות, ומראה כיצד אותם חסמים עשויים להפוך לתמריצים לקידום ההפשרה של קרקעות אחרות:
בירוקרטיה
במדינת ישראל קיימות תכניות רבות העוסקות במרקם העירוני ותוואי השטחים הפתוחים, אולם לא קיים קו מנחה אחיד המתייחס לפיתוח עתידי.
שינוי ייעוד של קרקע בישראל הוא תהליך רב שלבי העובר דרך ועדות מקומיות וועדות מחוזיות לתכנון ובנייה, ולעיתים גם דרך ותמ״ל (ועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור), גופים ממשלתיים וציבוריים בניהם: רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון, משרד החקלאות ועוד. כל שלב בהפשרה עובר דרך אחד מן הגופים הללו, מותנה בהסדרה ובאישור של הגורמים שקדמו לו, ומחייב את הגוף האמור לאפשר הגשת התנגדויות, עררים, השבת הבקשה לצרכי מענה ותיקונים ככל הנדרש. מדובר בהליכים שאורכים זמן, ההמתנה לדיון בוועדות עשויה להיות ממושכת וכל התנגדות עשויה לעכב את ההליך בשנים ארוכות.
2. אינטרסים
ההחלטה על הפשרה של קרקע חקלאית והתרתה לבנייה מתקבלת בכובד ראש, ומחויבת לשים את צרכי הציבור בראש סדר העדיפויות. על מנת שההפשרה תאושר נדרשת מעורבות, דחיפה וקידום של הבקשה על ידי גורמים ציבוריים וממשלתיים בעלי כח והשפעה. מנגד, הרשויות המקומיות בעצמן עשויות להוות חסם ולעכב הליכים בירוקרטיים, שכן הקמת שכונות חדשות היא גם פתח להוצאות תשתית גבוהות, השקעה במוסדות חינוך וגידול בעלויות התחזוקה. בהיעדר תמריצים מספקים, הרשות המקומית עשויה לאותת על כוונה והסכמה, אולם לעכב את התקדמות ההליך בפועל.
3. חוסר ודאות תכנונית
במקרים רבים מוצעות לרוכשים קרקעות המצויות בחיתולי הליך ההפשרה, על בסיס תכנית ראשונית בלבד. תחום התכנון העירוני הוא תחום חי ודינמי, ייעוד של אזורים משתנה, תוכניות מתאר מתעדכנות, ותכניות שהתאימו לתב"ע לפני עשור עשויות להפוך לפחות רלוונטיות ולדרוש התאמות מורכבות, מה שתוקע את הליכי ההפשרה.
איך נמנעים ממוקשים ברכישת קרקע
הטיפ החשוב ביותר שמעניקה הדר ברוקנשטיין למתעניינים הוא להתרחק מהשקעות ספקולטיביות!
הדמיה של שכונת מגורים צעירה על גבי פרוספקט שיווקי אינה תכנית מתאר, קיומו של הסכם גג אינו מבטיח את מנופי הלחץ של הרשות המקומית ואינו מהווה עוגן תכנוני. חשוב לבחון כל קרקע המוצעת למשקיעים בעיניים מפוקחות, באמצעות כלים אובייקטיבים להערכת פוטנציאל ההפשרה על פי ציר זמן ריאלי.
טיפ נוסף: לבחון את סביבת הקרקע. קרקע שמצויה בצמידות לשכונות קיימות, מוקפת בתשתיות, כבישים ומוסדות ציבור פחות חשופה להתנגדויות והליך ההפשרה שלה צפוי להיות חלק ומהיר יותר.
הטיפ השלישי והחשוב ביותר שמדגישה הדר ברוקנשטיין, הוא להבין מי מקדם את הקרקע ומה כוח ההשפעה שלו מול הרשויות והמוסדות. פוטנציאל ההפשרה של קרקע המקודמת על ידי יזמים פרטיים לרוב יהיה נמוך, לעומת קרקעות המצויות בהליכים המקודמים על ידי גורמים ציבוריים בעלי אינטרס מובהק, שהם המפתח להפשרת הקרקע ולהשקעה שאינה בבחינת הימור מסוכן.
הפשרת קרקע אינה קורית בין יום, וגם בחירה בקרקע המצויה בהליך תכנוני מתקדם אינה השקעה קצרת מועד. עם זאת, קרקע באזור מבוקש אשר הפשרתה מקודמת על ידי גורמים חזקים ובעלי אינטרס היא השקעה חכמה לאורך כל ציר הזמן:
שווי הקרקע צפוי לעלות ככל שהליך ההפשרה מתקדם, וכל שלב המסתיים באישור הגוף הרלוונטי מעלה את ערכה. הקרקע סחירה וניתן לממש ולמכור את הקרקע על פי שוויה הריאלי בכל עת.
קרקע פרטית אשר הערכת ההפשרה שלה מתבססת על נתונים מוכחים ומגובה בשמאות אובייקטיבית (תקן 22) צפויה להעלות את ערכה בעשרות ואף במאות אחוזים למשקיעים/בעלי זכויות שיבחרו להמתין להשלמת הליך הפשרתה.
הדר ברוקנשטיין מלווה משקיעים בנדל"ן לאורך שנים, וכל הקרקעות המשווקות על ידה עוברות בדיקה מקיפה של גורמים מקצועיים, בהליך הכולל הגנה משפטית, ליווי פיננסי וייעוץ אישי לכל משקיע.
תגובות