כל משקיע שרוכש דירה, מקווה שעליית הערך העתידית שלה תהיה כמה שיותר גבוהה. לצד העלייה הטבעית של מחירי הנדל"ן לאורך השנים, יש גורם נוסף שיכול להשביח באופן משמעותי את ערך הנכס: תהליכי התחדשות עירונית ובראשם תמ"א 38 ופינוי בינוי. במובנים רבים, תהליכי התחדשות עירונית יכולים להפוך לאוצר יקר ערך שבמקרים רבים מוביל להשבחה משמעותית של ערך הנכס לאורך השנים. וכמו כל אוצר, גם במקרה של פרוייקטי פינוי בינוי כדאי להצטייד במפת אוצר: מפת דרכים שתאפשר לכם לאתר ולבדוק נכסים רלוונטיים עם פוטנציאל השבחה גבוה. בשורות הבאות נציג את היתרונות של פרויקטי פינוי בינוי, וגם את הדרכים לאתר ולבדוק אותם לצורך קבלת החלטות מושכלות. 

מהם פרוייקטי פינוי בינוי – ומהם יתרונותיהם?

פרוייקטי פינוי בינוי הם חלק מתהליכי התחדשות עירונית, הכוללים מספר מסלולים:

  • מסלול תמ"א 38/1 – במסגרתו החברה היזמית מחזקת את המבנה ומוסיפה לו שטחים דוגמת ממ"ד, מרפסת ומעלית. 
  • מסלול תמ"א 38/2 – כולל את הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש במקומו. מסלול זה מתבצע ברמת הבניין הבודד. 
  • מסלול פינוי בינוי – במסגרתו החברה היזמית הורסת מספר בניינים, ומקימה במקומם בניינים חדשים. 

לכל תהליכי ההתחדשות העירונית יש יתרונות ברורים, ובראשם השבחת ערך הנכס מעצם הגדלת שטח הדירה. מטבע הדברים גם להוספת ממ"ד יש ערך הולך וגדל, במיוחד לנוכח המציאות שאנחנו חווים במדינה. 

אך לצד היתרונות של מסלולי ההתחדשות העירונית השונים, למיזמי פינוי בינוי יש יתרונות ייחודיים ביחס לחיזוק מבנה קיים. זאת מעצם העובדה שמדובר בבניין "חדש מהניילונים" ולא בהכנסת שיפורים לבניין ישן. בנוסף, ביצוע פינוי בינוי במספר בניינים מעודד תחלופה של האוכלוסיות הוותיקות באוכלוסיות חדשות ובחלק מהמקרים גם מבוססות יותר. החלפת בנייני מגורים ישנים בבניינים או מגדלים חדשים שמאכלסים יותר דיירים, עשויה לעודד גם פיתוח עירוני מוגבר שכולל הוספת מרכזי קניות, מוסדות, פארקים ועוד. כל אלה יתרמו להשבחת הנכס במרוצת השנים, ובחלק מהמקרים עשויים להכפיל את ערכו המקורי. 

איך מאתרים דירות המיועדות לפינוי בינוי?

בשל היתרונות הרבים של מיזמי פינוי בינוי, רוכשים רבים מבקשים לאתר פרויקטים כאלה ברחבי הארץ. איך אפשר לעשות את זה, גם בלי לחפש שלטים שצצים בסמוך לבנייני מגורים? אחת הדרכים לעשות את זה היא באמצעות חיפוש פרויקטים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי באתר משרד השיכון. מכיוון שחלק מהפרויקטים לא מוכרזים באתר משרד השיכון, ישנן דרכים נוספות לאיתור שלהם, למשל לבדוק ברשות המקומית הרלוונטית האם מקודמים פרויקטים כאלו בשטחה. כמובן שאפשר גם לחפש מיזמי פינוי בינוי באתרים של יזמים מובילים, בקבוצות פייסבוק ובאמצעות חיפוש ממוקד באתרים המשווקים דירות יד שנייה למכירה. 

כללי האצבע לבדיקת הכדאיות של פרויקט פינוי בינוי

מצאתם פרויקט רלוונטי? מיזם פינוי בינוי יכול להימשך שנים ארוכות, ולהיתקל בלא מעט מהמורות ואתגרים. על מנת שתוכלו לדעת איפה אתם עומדים לצורך קבלת ההחלטה הכי נכונה עבורכם, חשוב לבדוק באיזה שלב מצוי הפרויקט ועד כמה ההיתכנות לביצוע שלו רצינית. הנה כמה מהדברים שחשוב לבדוק:

בדיקת מצב ההחתמות – מיזמי פינוי בינוי מצריכים קבלת הסכמה מ- 80% מהדיירים לפחות, ואחוז החתמה נמוך עשוי להעיד על בעיות אפשריות. לצורך קבלת תמונת מצב כדאי לבדוק מהי מידת הרצינות של הדיירים, האם חלקם הגדול מאוחדים בדרישות ומהן המחלוקות המרכזיות. 

זהות היזם – קצב ההתקדמות של הפרויקט תלויה במידה רבה בזהות היזם: עד כמה הוא מנוסה במיזמי פינוי בינוי, ונחוש להתקדם מול העירייה? האם מדובר ביזם מוכר באופן כללי, ובפרט במיזמים מסוג זה? ולא פחות חשוב: האם היזם נכנס לתמונה, או שזהותו תתברר רק בהמשך? 

סטטוס קבלת ההיתר – לאחר בחירת היזם יתבצע תכנון הבניין החדש, והתוכניות יוגשו לרשויות התכנון המקומיות לצורך קבלת היתר בנייה. למרות שתהליך האישור עשוי להימשך שנים, הגשת התוכניות מבשרת על שלב יחסית מתקדם בפרויקט. לאחר קבלת ההיתר, רוב הסיכויים שהפרויקט יצא לפועל (למעט מקרים חריגים ביותר). בשל החשיבות והמורכבות של תהליך קבלת ההיתר, חשוב לבדוק באיזה שלב מצוי הפרויקט לצורך הערכת היתכנות הפרויקט וקבלת סדר גודל של לוחות הזמנים המשוערים. 

איתור חסמים בירוקרטיים – בשל מורכבותו, פרויקט פינוי בינוי עשוי לכלול אתגרים רבים לאורך הדרך, כגון אתגרים רגולטוריים מול מנהל מקרקעי ישראל, שינויי מדיניות של הוועדה המחוזית, קשיי מימון של היזם ועוד. לכן חשוב לאסוף מידע רב ככל האפשר על הפרויקט, ולהיות ערים להתרחשויות השונות. 

תמורה לכסף – ככל שתהליך הפינוי בינוי מתקדם יותר, כך הוא צפוי להיות מגולם בצורה יותר משמעותית במחיר הנכס בעת הרכישה. בחלק מהמקרים, ברגע שרק עולה אפשרות לפינוי בינוי, מחיר הנכס מזנק בצורה לא פרופורציונלית לשלבים הראשוניים שבהם הפרויקט מצוי. לכן חשוב לבדוק את מחירי הנכסים באזור, ולוודא שמחיר הרכישה יהיה ריאלי. באופן הזה תוכלו ליהנות מרווח עתידי יותר משמעותי.

רכשתם נכס המיועד לפינוי בינוי? כך תגנו עליו

מכיוון שעשויות לחלוף שנים רבות ממועד רכישת הנכס ועד לביצוע פרויקט פינוי בינוי, חשוב להגן על הנכס שלכם מפני סיכונים שונים. סיכונים אלה יכולים לכלול רעידת אדמה, נזקי צנרת, נזקי אש, נזקי מזג אוויר קיצוניים ועוד. בהנחה שהנכס יושכר עד לביצוע העבודות כדאי להגן על הכיס באמצעות פוליסת ביטוח דירה, למקרה שיהיה צורך לכסות נזקים משמעותיים. ביטוח דירה כולל שני סוגי ביטוחים, שניתן לרכוש בנפרד: ביטוח מבנה שמכסה את הבית ואת חלקיו, וביטוח תכולה שמכסה את תכולת הדירה. 

כך למשל ביטוח מבנה של הפניקס מעניק כיסוי מפני מגוון רחב של סיכונים, כולל כיסוי לנזקי אש, נזקי מזג אוויר קיצוניים ונזקי רעידת אדמה. במסגרת הפוליסה אפשר לרכוש כיסוי גם לנזקי מים. ביטוח התכולה של הפניקס כולל גם הוא כיסוי למגוון תרחישים, שבהם כיסוי לנזקי מים, נזקים בזדון ואף כיסוי צד ג' מוגדל– עבור נזקים הנגרמים לצד שלישי בדירה.

חשוב לעדכן את חברת הביטוח ברגע התחלת העבודות במבנה על מנת שהיא תוכל לבצע את ההתאמות הנדרשות בפוליסת הביטוח. בנוסף, חשוב גם  לוודא כי הקבלן האחראי על הפרויקט, מבוטח בביטוח הנדרש, כולל ביטוח לצד ג' וביטוח לעובדיו.

השקעה בנכס המיועד לפרויקט פינוי בינוי טומנת בחובה פוטנציאל להשבחה משמעותית לאורך זמן. באותה נשימה, חשוב לזכור שמדובר בתהליך שיכול להיות ארוך ומורכב, ולכן חשוב לקבל תמונת מצב ברורה ככל האפשר לפני שמקבלים החלטה.