רכישת דירה היא בוודאי אחת ההוצאות הגדולות שזוג עורך במהלך חייו. בתקופה בה הנדל"ן מבצע קפיצה משולשת באוויר, יותר ויותר ישראלים מעוניינים לוודא שרכישת הדירה שלהם נערכת בחוכמה, עם מינימום השלכות וסיכונים.

מסתבר שזכרון דברים, גם אם נערך בחופזה, עלול לחייב את החותמים עליו, שחובות ארנונה מהדייר הקודם עלולים לרדוף אתכם, ושניתן לעיתים לרכוש דירה עם הערת אזהרה, אך מומלץ מאד לעשות זאת תוך התייעצות באנשי מקצוע.

ישראלים רבים ממהרים לחתום או להחתים את בעל הנכס על זכרון דברים, ברגע שהם נדלקים על דירה, ומחשש שמישהו יקדים אותם וירכוש אותה מתחת לאצבעותיהם, זאת עוד בטרם הם עורכים את הבדיקות הראויות.

לאחר שהם עורכים בירורים נוספים, מתברר להם לפתע שהנכס איננו מתאים להם מסיבות שונות, אך עכשיו, בעל הדירה עלול לטעון שההתחייבות שנחתמה בזכרון הדברים גרמה לו להפסיד קונים נוספים, והוא דורש פיצוי.

חשוב מאד להבין שזיכרון דברים הוא מסמך מחייב, שיש לו השלכות משפטיות מרחיקות לכת, ולכן חשוב מאוד שלא למהר ולחתום על שום מסמך מבלי להתייעץ קודם לכן בעורך דין המתמחה במקרקעין, ובוודאי שלא לחתום על מסמך המחייב או מגביל אתכם כרוכשים, טרם ערכתם את כל הבירורים אודות הנכס.

קונים רבים שעמדו לרכוש דירה יד שנייה, מגלים כי על הדירה קיימים חובות שוטפים, כמו תשלומי ארנונה, שטרם שולמו. רבים מהם שואלים את עצמם מי חייב לשאת בחובות הללו?

מומלץ, שלפני חתימה על הסכם מכירה, יש לוודא שהנכס נקי מחובות קודמים, בין אם מדובר בחובות אחזקה שוטפים, או בכל חוב אחר. לדבריה, תשלום החובות הללו חל אמנם על האדם ממנו נרכש הנכס, אולם על הרוכשים לוודא שהנכס מועבר אליהם שהוא נקי מחובות, ואף להתעקש ולקבל אישורים רלוונטיים מהרשות, או לחלופין, התחייבות כלשהי מבעל הנכס לסילוק החובות, זאת במטרה למנוע מצב בו החובות יושתו בסופו של דבר על הנכס וכפועל יוצא עליכם.

שימו לב מהערת אזהרה

קונים רבים מגלים שעל הדירה מיד שנייה, אותה הם מתכוונים לרכוש, קיימת הערת אזהרה. לדבריה רבים מהם לא יודעים מה משמעות הדבר. על כן ממולץ למבקשים לרכוש דירת יד שנייה, שיבררו תחילה אם הנכס אכן מופיע בנסח הטאבו על שם האדם שמציג את עצמו בפני הרוכשים כבעל הדירה. בדיקה זו יכולה לסנן תרגילי עוקץ רבים. גם אם המוכר נטל משכנתא, המשכנתא תבוא לידי ביטוי בנסח הטאבו.

התחייבויות אחרות של בעל הנכס מעבר למשכנתא יכולות להופיע על נסח הטאבו כהערת אזהרה, בעיקולים ובשעבודים.

כאשר נסח הטאבו אינו "נקי", אין הדבר אומר שלא ניתן לבצע את העסקה, אולם רק עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין יוכל להבטיח את הרוכשים שכל "המפגעים" והמכשולים הוסרו, וכי הם יקבלו את הדירה נקייה מכל חוב, משכנתא, שעבוד , עיקול או זכות כלשהי של צד ג'.

מהי הערת אזהרה?

הערת אזהרה, כשמה כן היא, מזהירה את המתעניין מלעשות עסקה מבלי להבטיח תחילה שהוא זה שיהיה הבעלים היחיד של הדירה, בתום העיסקה. על כן המצאות האזהרה אמורה להזהיר את הרוכש הפוטנציאלי על מנת שיפעל לביטולה בנסח הטאבו, עוד לפני השלמת רכישת הנכס. 

במקרים רבים הימצאות הערת אזהרה לא מעידה בהכרח על מעשי מרמה או בעיה לא פתירה, אך היא ממליצה לתת את הדעת לאופי האזהרה, ולא פחות חשוב לערוך גילוי נאות (Disclosure) לבעל הנכס לפני בדיקת הטאבו.

סוגי הערות אזהרה

קיימות סיבות רבות לרישומה של הערת אזהרה בנסח הטאבו. נמנה חלק מהן:

1. כאשר בעל הנכס קיבל מהוריו סכום כסף לרכישת הדירה בפעם הראשונה וההורים רוצים להבטיח שהבן לא ימכור את הנכס בלא רשותם, תירשם הערת אזהרה על כך בטאבו.

2. כאשר אדם נותן לאדם אחר דירה במתנה, אולם עושה זאת בתנאי שנותן המתנה יוכל להמשיך ולהתגורר בדירה למשך כל חייו, תרשם על כך הערת אזהרה בטאבו.

3. עם מכירת הנכס נרשמת הערת אזהרה בטאבו של הנכס לטובת הקונה, וזאת על מנת למנוע את מכירתה של הדירה פעם נוספת, לקונה נוסף.

4. כאשר אדם התחייב כלפי אדם אחר שבמכירת הדירה יעביר לו סכום כסף מסויים – תרשם על כך הערת אזהרה.

כך או כך, בכל מקרה ברכישה ובמכירת דירה, הכי מומלץ לתייעץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, על מנת להבטיח את עצמכם מפני הסתבכויות משפטיות וכלכליות.

==

עורכת הדין בתיה אשורי, מתמחית בדיני מקרקעין, רכש ומכירת דירות ונכסים, ובמעמד אישי.