משבר הדיור בישראל עמוק בהרבה ממחסור נקודתי בדירות, כך עולה ממחקר חדש של מוסד שורש למחקר כלכלי־חברתי.
לפי המחקר, שוק הדיור הישראלי סובל מכשל מבני מתמשך: מצד אחד, מספר משקי הבית גדל בקצב מהיר יותר מקצב הבנייה;
מצד שני, תמהיל הדירות שנבנות אינו תואם את מבנה האוכלוסייה ואת הצרכים המשתנים של הציבור.
הפער הזה בא לידי ביטוי היטב במחירים: בין השנים 2000 ל־2022 עלו מחירי הדירות בישראל בכ־130%, בעוד שההכנסה נטו של משקי הבית עלתה בכ־45% בלבד. באותה תקופה עלה שכר הדירה בכ־40%.
המשמעות היא ברורה: רכישת דירה התרחקה משמעותית מהישג ידם של ישראלים רבים, וגם השכירות הפכה לנטל כלכלי הולך וגדל.
המחקר, שנכתב על ידי חוקרת מוסד שורש יעל מישלי, מתבסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בנק ישראל, המועצה הלאומית לכלכלה ומשרד הבינוי והשיכון.
הוא בוחן מגמות ארוכות טווח במחירי הדיור, הכנסות משקי הבית, גודל והרכב משקי הבית, התחלות וגמר בנייה, תמהיל הדירות ושיעורי המגורים בשכירות לפי קבוצות גיל.
מספר משקי הבית גדל מהר יותר מהאוכלוסייה
אחד הממצאים המרכזיים במחקר הוא שהביקוש לדירות אינו נובע רק מגידול באוכלוסייה, אלא בעיקר מהשינוי במבנה משקי הבית בישראל.
מאז תחילת שנות ה־70 גדלה אוכלוסיית ישראל בכ־290%, אך מספר משקי הבית גדל בכ־350%.
הסיבה לכך היא שמשקי הבית בישראל הולכים ונעשים קטנים יותר. יותר אנשים חיים לבד, יותר זוגות חיים במשקי בית של שני אנשים, ויש עלייה במספר הרווקים והגרושים, לצד הזדקנות האוכלוסייה.
כתוצאה מכך, גם כאשר האוכלוסייה אינה גדלה בקצב חריג, מספר הדירות הנדרש גדל מהר יותר.
בין השנים 2001 ל־2022 עלה שיעור משקי הבית של אדם אחד בכ־2.7%, ושיעור משקי הבית של שני אנשים עלה בכ־2.3%. מנגד, חלקם של משקי הבית הגדולים ירד בכ־5%.
במילים פשוטות: ישראל צריכה יותר דירות גם אם לא בהכרח יותר דירות גדולות.
השכירות כבר לא פתרון זמני לצעירים
המחקר מצביע גם על שינוי משמעותי בשוק השכירות. אם בעבר שכירות נתפסה בעיקר כשלב זמני עבור צעירים לפני רכישת דירה, כיום היא הפכה לצורת מגורים מרכזית גם בקרב קבוצות גיל מבוגרות יותר.
בין השנים 2001 ל־2022 עלה שיעור המתגוררים בשכירות בקרב בני 25–34 מ־30% ל־49%. בקרב בני 35–54 נרשמה עלייה מ־15% ל־32%, ובקרב בני 55–64 עלה שיעור השוכרים מ־11% ל־18%.
הנתונים הללו מצביעים על שינוי עמוק: יותר ישראלים נשארים בשכירות לאורך שנים, גם בגילאים שבהם בעבר רבים כבר היו בעלי דירה.
המשמעות היא ששוק השכירות אינו עוד שוק משני או זמני, אלא חלק מרכזי ממערכת הדיור בישראל.
הבנייה לא מצליחה להדביק את הביקוש
לפי המחקר, קצב הבנייה בישראל אינו עומד בקצב הגידול במספר משקי הבית.
בין השנים 1990 ל־2023 נוספו בישראל כ־1.73 מיליון משקי בית, אך באותה תקופה החלו להיבנות כ־1.61 מיליון דירות בלבד. מדובר בפער מצטבר של יותר מ־121 אלף דירות.
כאשר בוחנים את גמר הבנייה, כלומר את מספר הדירות שהושלמו בפועל, הפער גדול אף יותר ומגיע לכ־272 אלף דירות.
כלומר, במשך יותר משלושה עשורים, שוק הבנייה בישראל לא הצליח לספק את מספר הדירות הדרוש למשקי הבית שנוספו.
לפי המועצה הלאומית לכלכלה, ישראל תזדקק לכ־65 אלף דירות בשנה בשנים 2026–2030, והביקוש צפוי לעלות בהדרגה עד לכ־73.6 אלף דירות בשנה בשנים 2040–2045.
מאז 2020 עמד ממוצע התחלות הבנייה על כ־63.5 אלף דירות בשנה, פחות מהביקוש הצפוי.
בשנת 2025 נרשמה אמנם עלייה ל־74.3 אלף התחלות בנייה נטו, אך במחקר מדגישים כי מדובר בשנה חריגה שאינה מלמדת בהכרח על שינוי מגמה ארוך טווח.
ישראל בונה דירות גדולות בזמן שמשקי הבית קטנים
בעיה נוספת שעולה מהמחקר היא שתמהיל הדירות שנבנות בישראל אינו מתאים לצרכים המשתנים של הציבור. למרות העלייה במספר משקי הבית הקטנים, הבנייה בישראל עדיין מוטה לדירות גדולות.
בשנים האחרונות דירות של 4–5 חדרים היוו כ־45% מהתחלות הבנייה בישראל. גם לאחר ירידה קלה של כ־2% בחמש השנים האחרונות, הדירות הגדולות עדיין תופסות חלק משמעותי מהבנייה החדשה.
המשמעות היא שהמדינה לא רק בונה פחות מדי דירות ביחס לביקוש, אלא גם לא תמיד בונה את סוג הדירות שהאוכלוסייה באמת צריכה.
כאשר יותר אנשים חיים לבד או בזוגות, יש צורך גובר בדירות קטנות ובינוניות, אך ההיצע ממשיך להתמקד במידה רבה בדירות גדולות ויקרות יותר.
הנטל הכבד ביותר: על השכבות החלשות
המחקר מצביע על כך שמשבר הדיור פוגע במיוחד במשקי בית בעלי הכנסה נמוכה.
כ־54% ממשקי הבית בחמישון ההכנסות התחתון בישראל מוציאים יותר מ־40% מהכנסתם הפנויה על שכר דירה, נתון חריג גם בהשוואה למדינות ה־OECD.
המשמעות החברתית של הנתון הזה קשה: עבור משקי בית רבים, שכר הדירה אינו רק הוצאה חודשית משמעותית, אלא גורם שמצמצם את היכולת לשלם על מזון, חינוך, תחבורה, בריאות וחיסכון לעתיד.
כך הופך משבר הדיור לא רק לבעיה נדל״נית, אלא לאחת הסוגיות החברתיות־כלכליות המרכזיות בישראל.
פרופ׳ איל קמחי, סגן נשיא מוסד שורש, אמר בעקבות המחקר כי “משבר הדיור בישראל אינו רק משבר בנייה. הוא משבר מדיניות. המדינה מתכננת בנייה למגורים, אבל לא את הדירות שאנשים צריכים, לא בקצב שנדרש, ולא במסגרת מדיניות כוללת של שוק שכירות ודיור ארוך טווח”.
לדבריו, ללא שינוי עמוק בתפיסת התכנון והמדיניות, משבר הדיור עלול להפוך לבעיה קבועה של המשק הישראלי: “בלי שינוי תפיסה של הממשלה ורשויות התכנון, משבר הדיור יהפוך לבעיה מבנית קבועה של המשק הישראלי”.
לא רק כמה בונים — אלא מה בונים ולמי
המסקנה המרכזית שעולה מהמחקר היא שמשבר הדיור בישראל אינו מסתכם בשאלה כמה דירות נבנות מדי שנה. השאלה החשובה לא פחות היא אילו דירות נבנות, באילו אזורים, עבור אילו משקי בית, ובאיזו מדיניות שכירות ותכנון ארוכת טווח.
כל עוד מספר משקי הבית גדל מהר יותר ממספר הדירות, כל עוד השכירות הופכת לפתרון קבוע עבור יותר ויותר משפחות, וכל עוד תמהיל הבנייה אינו מותאם לשינוי במבנה האוכלוסייה — הלחץ על מחירי הדיור צפוי להימשך.
תגובות