יושבים על מיליונים ולא מרגישים עשירים: מה עושים עם ההון שנצבר בדירה המשפחתית?

זו אולי הדרך הפשוטה ביותר לתאר את המצב של משפחות רבות: יש להן הון משמעותי, אבל רובו נמצא בתוך הנדל״ן, .והפער הזה נעשה מעניין במיוחד סביב גיל 45-55. המשכנתה כבר קטנה יחסית. ההכנסות בדרך כלל התבססו. הילדים עדיין בבית, אבל כבר אפשר לראות באופק את השלב הבא: לימודים, חתונות, דירה ראשונה, ובאותו זמן גם הפנסיה של ההורים מתחילה להיכנס לשיחה.

בפמה משכנתאות אומרים שהשאלה שכדאי לשאול בשלב הזה היא לא רק ״כמה הבית שלנו שווה?״. השאלה המעניינת יותר היא: מה אנחנו רוצים שההון הזה יעשה עבור המשפחה בעשר או בעשרים השנים הבאות?

אולי דירה אחת היא לא סוף התוכנית

קחו משפחה שמתגוררת בדירה בשווי 3 מיליון שקל. נותרה עליה משכנתה של כמה מאות אלפי שקלים. שני בני הזוג עובדים, ההכנסה יציבה, ויש בבית שלושה ילדים. אפשר כמובן לא לעשות דבר. להמשיך לשלם, לסיים את המשכנתה ולשמור את הנכס כפי שהוא. אבל קיימת גם שאלה אחרת: האם נכון להשתמש בחלק מההון שנצבר כדי להתחיל לבנות נכס נוסף? לא בהכרח ״דירה לילד״ עם שם על הדלת. נכס נוסף יכול להיות מושכר במשך שנים, להימכר בעתיד, לשמש כהכנסה בגיל מבוגר, או, כשהזמן יגיע, לסייע לאחד הילדים.

מבחינת פמה, זה שינוי מעניין בדרך שבה חושבים על מימון: לא אשראי שנלקח משום שחסר כסף עכשיו, אלא מימון כחלק מתכנון הון עתידי. וזה הבדל מהותי. כי הרבה יותר נוח לקבל החלטה על נכס כשהילד בן 12 מאשר כשהוא מודיע שהחתונה בעוד שלושה חודשים והמשפחה צריכה למצוא עכשיו 400 אלף שקל.

הבעיה: המיליון נמצא בקירות

ברכישה של דירה להשקעה באמצעות משכנתה בנקאית, שיעור המימון המרבי עומד על 50% משווי הדירה. כלומר, עבור נכס בשווי 2 מיליון שקל נדרש במימון הבנקאי הרגיל הון עצמי משמעותי. ופה מתגלה הפרדוקס. למשפחה אולי אין מיליון שקל בחשבון. אבל יכול להיות שיש לה מיליון וחצי שקל של הון שנצבר בדירה שכבר בבעלותה.

בפמה מסתכלים על התמונה הזו כעל מאזן אחד: שווי הנכס הקיים, יתרת החוב, ההכנסות, ההתחייבויות והנכס החדש שרוצים לרכוש. החברה מציגה כיום מימון למשקיעים ושיעור מימון כולל של עד 80% בעסקאות המתאימות, בכפוף לחיתום ולמאפייני העסקה. האפשרות למימון גבוה יותר היא כמובן לא הסיבה לרכוש דירה.

להפך. מבחינת פמה, החיתום צריך לענות קודם על שאלה הרבה פחות נוצצת: האם המשפחה יכולה לחיות בנוחות עם ההתחייבות הזאת גם אחרי הרכישה? כי דירה שנייה שנועדה לבנות את העתיד לא אמורה להפוך את ההווה לחוץ יותר.

ההון כבר נוצר. עכשיו צריך להחליט מה תפקידו

יש הבדל בין מינוף אגרסיבי לבין שימוש מחושב בהון. העובדה שהדירה שלכם שווה הרבה כסף אינה סיבה אוטומטית ללוות כנגדה. גם פמה מדגישה שהעמדת אשראי נעשית לפי חיתום, יכולת החזר ומאפייני הלקוח והעסקה. אבל גם הגישה ההפוכה: ״לעולם לא נוגעים בדירה״ אינה בהכרח התשובה היחידה. הרי משפחה עושה את זה בתחומים אחרים כל הזמן.

אנחנו מפקידים לפנסיה היום בשביל גיל 67. חוסכים ללימודים כשהילדים קטנים. קונים ביטוח בתקווה שלא נצטרך אותו. אז למה בדירה הראשונה מתחילים לחשוב על העתיד רק ברגע שבו צריך את הכסף?

זו בדיוק התפיסה שפמה משכנתאות מבקשת להכניס לשיחה: הנכס הקיים אינו רק בטוחה לקבלת הלוואה . הוא חלק מההון של המשפחה, ולכן צריך לדעת לקרוא אותו יחד עם כל יתר התמונה הפיננסית. יש משפחות שאחרי הבדיקה יגלו שהמהלך נכון להן. אחרות יגלו שהמחיר, הריבית או ההחזר אינם מצדיקים אותו. גם זו תשובה טובה.

המטרה אינה לצאת מהפגישה עם דירה נוספת. המטרה היא לצאת עם הבנה טובה יותר של מה שכבר יש. אחרי עשרים שנה שבהן המשפחה עבדה בשביל הבית, אולי הגיע הזמן לשאול איזה תפקיד הבית יכול למלא בתכנון של עשרים השנים הבאות.