בעוד שוק הדירות ממשיך לאתגר את המשקיע הפרטי, יותר ויותר ישראלים מחפשים כיוון אחר בנדל"ן, כזה שאינו נשען על אותו מודל מוכר של משכנתא, שוכרים ותחזוקה שוטפת. בתוך השיח הזה, חוזר שוב ושוב מושג תכנוני אחד, שמושך תשומת לב וגם מעורר לא מעט שאלות: תמ"א 70 טבעת ראשונה. מי שיצליח להבין בזמן מה זה אומר, עשוי לחזק את האופק הפיננסי שלו ושל משפחתו בעתיד הלא-מאוד רחוק. 

תמ"א 70 אינה רק תוכנית תחבורה. מדובר במסגרת תכנונית רחבה שמבקשת לעצב סביב תחנות המטרו מרחב עירוני אחר, צפוף וגבוה יותר, עם מסחר, תעסוקה ותשתיות ציבוריות המתחברים למערכת הסעת המונים. הדבר בולט במיוחד בטבעת הראשונה של תמ"א 70 .במילים פשוטות, המטרו הוא הטריגר, הבינוי הוא השינוי. עבור משקיעים פרטיים שמזהים תהליכים תכנוניים בשלב מוקדם, שינוי כזה עשוי להפוך לאורך זמן להזדמנות מעניינת, כל עוד הוא נבחן בזהירות ובהבנה של המפה הרחבה.

 

קרקע להשקעה במסגרת תמ"א 70 – למה עכשיו?

כדי להבין את תמ"א 70 צריך לחשוב על תחנת מטרו כעל מרכז חדש. התוכנית מגדירה סביב כל תחנה תחומי העצמה, כלומר אזורים שבהם המדינה מעודדת בינוי צפוף יותר ושילוב של מגורים, מסחר ותעסוקה, ומחלקת את המרחב לרדיוסים לפי טבעות. הטבעת הראשונה של תמ"א 70 היא הקרובה ביותר לתחנה, הקו הראשון שבו מסומנים אזורי הפיתוח וההתחדשות. באזורים אלה מצופה לראות בנייה חדשה על קרקעות שאינן מפותחות, לצד תהליכי התחדשות עירונית במבנים קיימים.

אולם רומא לא נבנתה ביום אחד, וגם תמ"א 70 לטבעת ראשונה לא. תמ"א 70 היא בראש ובראשונה מפת כיוון, המחייבת את מוסדות התכנון לקדם תוכניות מקומיות בהתאם לסטנדרטים אחידים, כך שהפיתוח סביב התחנות לא יהיה תלוי רק ברצון נקודתי של רשות כזו או אחרת. עבור משקיעים, זו נקודה מהותית, משום שהיא מאותתת על מגמה ארוכת טווח, ולא על הבטחה מיידית.

במציאות הישראלית הנוכחית, כאשר שוק הדירות הופך לפחות ופחות נגיש עבור המשקיע הפרטי, לא מפתיע שישראלים רבים מחפשים אלטרנטיבות. כיום, קרקע להשקעה כבר נתפסת כאפשרות ריאלית יותר. בניגוד לדירות, אין דרך לייצר עוד קרקע, ומה שמניע את ערכה במקרים רבים הוא התקדמות תכנונית. סביב המטרו, התכנון הזה מתורגם לשפה של אזורי פיתוח והעצמת זכויות, כלומר בינוי גבוה יותר, יותר יחידות ויותר שימושים עירוניים. אם סביב התחנות אמורה להיווצר סביבה עירונית תומכת מטרו, ההיגיון מחייב שהבינוי והפיתוח יתחילו עוד לפני שהמטרו עצמו יפעל במלואו, כדי שהתחנות יעמדו בתוך מרחב שמוכן לקלוט תנועה, מגורים ותעסוקה. זו אחת הסיבות שהנושא מושך משקיעים כבר בשלב זה.

הנה באה הרכבת

הבעיה מתחילה כשמתייחסים למושגים תכנוניים כאל סיסמה. לא כל קרקע שנמצאת ליד תוואי המטרו תיכלל אוטומטית בתוכנית, ולא כל שטח שמופיע בסביבה ייחשב בפועל כחלק משטח תמ"א 70 טבעת ראשונה. ההבדל בין מיקום שמוגדר בתוך תחומי ההשפעה לבין תחושה כללית של 'ליד' הוא ההבדל בין החלטה מחושבת לבין הימור.

לכן חשוב לבדוק ולשאת את השאלות הנכונות: מה הסטטוס התכנוני של הקרקע? מה אומרות לגביה המפות? האם מדובר באזור פיתוח או אזור התחדשות? אילו תוכניות מקומיות כבר מקודמות, ומהו טווח הזמן הסביר להיתכנות תכנונית? למשקיע הפרטי קשה לעמוד על התשובות לשאלות הללו בכוחות עצמו, וזו בדיוק הסיבה ששוק הקרקעות נתפס במשך שנים כפחות נגיש. אך כיום, בנוסף לנגישות הרחבה למידע, ישנם מודלים המאפשרים גם למשקיע הפשוט לחדור לשוק המתחמם הזה. ועם זאת, המורכבות של שוק הקרקעות לא נעלמה.

לפיכך, מי שמסתכל על הטבעת הראשונה של תמ"א 70 כאופק נדל"ני, עושה נכון אם הוא משלב ראייה מפוכחת עם ליווי מקצועי – לא כדי לקבל הבטחות, אלא כדי להבין את התמונה הרחבה, להימנע מהנחות שגויות, ולבחור קרקע להשקעה מתוך נתונים ולא מתוך כותרות.

בסופו של דבר, הטבעת הראשונה של תמ"א 70 מסמנת את הקו הראשון סביב תחנות המטרו שבו המדינה מתכננת שינוי עירוני עמוק. זה עשוי להפוך לשפה חדשה של נדל"ן במרכז, אך רק עבור מי שמבין שתכנון הוא תהליך, ושבשוק הקרקעות, מי שנכנס נכון, לא נכנס לבד.