כאשר אנו ניגשים לבנק לקבל הצעת משכנתא יציג לנו הבנקאי שני מסלולים: מסלול צמוד פריים ומסלול צמוד-מדד בריבית קבועה/משתנה. בכתבה זו ננסה לעמוד על היתרונות והחסרונות הגלומים בכל מסלול משני המסלולים העיקריים.

הנחת יסוד שצריכה להילקח בחשבון היא שלבנק אינטרסים משלו והם אינם עולים תמיד בקנה אחד עם האינטרסים של הלקוח. לכן, בהחלטה גורלית מסוג זה שתשפיע על החזרי ההלוואה שלנו ב20 שנה הקרובות ראוי להתייעץ עם גורם חיצוני.

 

משכנתא צמודת מדד

משכנתא זו צמודה למדד המחירים לצרכן, כלומר לעליית המחירים (אינפלציה) ונושאת ריבית קבועה/משתנה בתוספת שיעור עליית/ירידת המדד.

מדד המחירים לצרכן נקבע ע"י בדיקת השינוי במחירי סל מוצרים קבוע, שנבדק מידי חודש בחדשו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

היעד של בנק ישראל הוא שהמדד יעלה בטווח שבין 2-3% בשנה, ולכן הוא מווסת את הכלכלה כך, שתמיד תהיה עלייה במדד. בעשר השנים האחרונות עלה המדד בכל שנה, למעט בשנה אחת בה הוא ירד בכחצי אחוז.

החסרונות שבמסלול הצמוד למדד, הן שבמסלול זה נתחיל לשלם את מרכיב הריבית הבסיסי, אליו יצורפו חישובי ההצמדה. במהלך השנים הראשונות נראה שיתרת חובנו לבנק לא רק שלא קטנה היא אף גדלה.

חיסרון נוסף הוא שהבנק מבטח את עצמו מפני ירידת המדד, ולכן מי שבוחר במסלול זה אינו יכול לפרוע את חובו בכל עת וישנו קנס יציאה שבשנים הראשונות מגיע לכדי עשרות אלפי שקלים על מחזור/פרעון המשכנתא.

חיסרון אחרון הוא שלא תמיד בנק ישראל עומד ביעד האינפלציה, לדוגמא בשנת 2009 עלה המדד השנתי בכ3.9%, שביחד עם מרכיב הריבית הקבועה של המשכנתא, הגיעה הריבית הסופית ל10% בשנה!.

היתרון הבולט של מסלול זה הינו ההחזר החודשי היציב ביחס לשאר המסלולים. במסלול זה החזר חודשי של 3,000 שקל ישתנה לכל היותר, בכ-500 שקל עם השנים, דבר זה חשוב מאוד לזוגות צעירים בעלי הכנסה נמוכה או בינונית ומרכיב הוצאות שהולך וגדל עם השנים.

 

משכנתא צמודת פריים

ריבית הפריים היא ריבית שנגזרת מריבית בנק ישראל והיא בשיעור הגדול ממנה בכ-1.5%. כיום ריבית בנק ישראל היא כ-2% וריבית הפריים היא כ-3.5% . את ריבית הפריים קובע בנק ישראל ביום שני האחרון של כל חודש הלועזי.

ריבית זו משפיעה במישרין על הריבית של ההלוואות והפקדונות בבנקים. כאשר המצב במשק המקומי או העולמי יציב וישנה צמיחה, הריבית גבוהה, כאשר ישנו משבר הריבית יורדת על מנת לעודד השקעות.

במשבר הכלכלי האחרון ירדה ריבית הפריים לשפל חסר תקדים של 2%. רק עם התאוששות המשק בשנה וחצי האחרונות עלתה הריבית מחדש לרמה של 3.5%.

החיסרון הבולט במסלול משכנתא צמודת פריים הוא חוסר היציבות בהחזרים החודשיים כתוצאה מעליית הריבית.

לדוגמה, אדם שלקח משכנתא צמודת פריים עם החזר חודשי של כ3,500- כאשר הפריים היה בשפל של כ-2.5%, בעוד כשנתיים, כאשר הפריים יחזור לרמתו הרגילה, כ-6% ישלם אותו אדם כ-4,700 שקלים. שינוי שכזה יכול בהחלט לפגוע ביכולת ההחזר של בעל המשכנתא.

היתרונות במסלול זה הינן במצב בו הפריים נמוך (בדומה לימים אלו) ובנקי המשכנתאות נותנים הלוואות בשיעור ריבית, מתחת לסף הפריים. אם מצב זה יימשך, יהנה בעל המשכנתא מריבית נמוכה מאוד.

יתרון נוסף הוא שאין הגבלות על הלוואה זו וניתן למחזר/לפרוע בכל רגע את המשכנתא ללא קנסות יציאה, וכך מי שלקח משכנתא במסלול זה והפריים ירד, יכול למחזר (לשנות את הסכם ההחזרה) ולקבל תנאים טובים יותר.

 בהתחשב במכלול היתרונות והחסרונות מסלול זה אטרקטיבי יותר למשפחה שהוצאות הדיור קטנות משליש ההכנסה ועליית הריבית לא תפגום ביכולת ההחזר של המשכנתא.

==

העושה שימוש בעצות שניתנו בכתבה זו, עושה אותן על דעת עצמו.