מחיר למשתכן – הזדמנות או מלכודת?
שוב תכנית הדגל של ממשלת ישראל ושל השר משה כחלון למצוקת הדיור – 'מחיר למשתכן' – בכותרות. במסיבת עיתונים חגיגית הכריז השר כחלון על פתיחת מכרזים בימים הקרובים לכ-15,000 יחידות דיור, רובם באזורי ביקוש.
מחוסרי דיור רבים מוצאים עצמם עומדים בפני הכרעה האם לקפוץ על הרכבת? והאם הרכבת היא רכבת… כמי שנשאל שאלות אלו ודומות מידי יום, אנסה לעשות מעט סדר.
נקודה ראשונה אשר יש לשאול, איזה נכס אני מחפש? האם אני מחפש דירת מגורים או נכס להשקעה. מחוסרי דיור רבים המחפשים דירת מגורים מוצאים עצמם זוכים בתוכנית מחיר למשתכן באזור אשר אין בכוונתם להתגורר בו. הזכייה מביאה אותם להשתמש בהון העצמי אותו יחדו לדירת מגורים לרכישת נכס להשקעה. בכך מוצאים עצמם הרוכשים כבעלי נכס להשקעה וללא דירת מגורים אליה שאפו.
נשמע מצויין. נחזיק בנכס במקום A נשכיר אותו, בשכ"ד אותו נקבל נשכור ונתגורר באזור בו חשקה נפשנו. הבעיה שבמקרים רבים שכר הדירה אינו תואם ומשאיר את "המשקיעים" החדשים בתזרים שלילי לטובת דיור.
לצורך ההמחשה, הסיכוי כי תושב רעננה אשר שאף לזכות בתוכנית בדירה בעירו, יזכה בדירה ברעננה נמוכים מאד, והסיכוי כי יזכה בדירה באזור אחר גבוהים בהרבה. כבר ראינו לא מעט תושבי רעננה שניגשו להגרלות עם שאיפה לדירה במרכז, מוצאים עצמם מסיימים כמשקיעים בירוחם.
משקיעים אלו, מוצאים עצמם מחזיקים בנכס שכור ברעננה וגם בדירה להשכרה בירוחם. כספי השכירות מדירתם בירוחם הולכים להחזרי המשכנתא והם ממשיכים לשלם על שכירות ביתם ברעננה ובקושי עומדים בהחזרי המשכנתא.
כדאי להתמודד במכרזים?
נוצר מצב אבסורדי שבמקום שתוכנית מחיר למשתכן תוזיל את מחירי הדיור ברחבי הארץ, הזוכים צריכים לעמוד גם בתשלום השכירות וגם בהחזר המשכנתא דבר הגורר עלית מחירים.
נקודה זו מביאה אותנו לבעיה נוספת, שוק הדירות בפרויקטים של מחיר למשתכן הופך להיות ברובו שוק להשקעות. ולפי כללי התכנית, בפרויקטים בהם לא נרכשו כל הדירות ע"י משתתפי התוכנית, המכרז נפתח לכלל הציבור ולא רק לזכאים. הדבר מביא שגם משקיעים שאינם עומדים בקריטריונים זוכים למימון של דירה על חשבון כספי משלם המיסים.
אולם לטעמי, בכל זאת לאדם הפרטי כמשקיע, יהיה כדאי להתמודד במכרזים של תוכנית מחיר למשתכן. אבל גם זאת רק לאחר מספר בדיקות חובה הכרחיות.
נקודה ראשונה שמומלץ לבדוק, מי הם שאר הרוכשים בפרויקט. האם הם רוכשים למגורים או להשקעה. שוחחו אם המתעניינים הנוספים, שאלו את המשווקים מי הם המתעניינים ובדקו מי אוכלוסיית היעד המתעניינת ברכישה.
במקרה של אחוז משקיעים גבוהה, בסיום הבניה יעמדו בשטח דירות רבות להשכרה, ובסיום תקופת ההתחייבות דירות רבות למכירה דבר אשר יעמיד אתכם כמשקיעים בבעיה קשה.
כמו כן, בדקו התאמה בין המתעניינים בפרויקט לאוכלוסיית העיר. לדוגמא אם מדובר בעיר חרדית אך המתעניינים בפרויקט אינם כאלה, כמראה שהם לא מתכננים לרכוש למגורים.
להשוות למחירי הדירות באזור
נקודה נוספת ברשימת בדיקות החובה, היא בדיקת תכניות הפרויקט.
ברבים מהפרויקטים התגלו בעיות תכנון קשות. דוגמא קיצונית אמנם ראינו בפרויקט מחיר למשתכן ברכסים, שם אדם שרכש דירה עם חצר, מצא את הדירה בקומה שלישית והחצר בקרקע, מה שהופך את החצר ללא כל כך רלוונטית וממילא ההשקעה שם פחות משתלמת. מלבד זה ניתן למצוא דירות עם מ"ר של מרפסות שאינו תואם לגודל הדירה.
נקודה אחרונה ובסיסית שראוי לתת עליה את הדעת היא היחס בין מחיר הדירה למטר למחיר השוק באזור.
כחלק מהפרויקט מצהיר שר האוצר על הוזלה משמעותית במחיר הנכס. אם באזור עולה דירה כ-10,000 ₪ למטר אז לזוכים במחיר למשתכן תעלה הדירה כ7/8000 ₪ למטר. דבר זה יפה מאוד יש לבחון פרמטר זה היטב. במקרה שמדובר בנכס בשכונה צדדית או בקומה גבוהה וכדומה, הרי שמחיר השוק יהיה עוד נמוך מזה. יוצא שגם אם קיבלנו הנחה במחיר למטר לא נצליח באמת להרוויח על הדירה כי היא תהיה חסרת ביקוש.
התכנית יכולה להשתלם
לסיכום, תכנית מחיר למשתכן יכולה להשתלם, אך דורשת בדיקה מעמיקה ויסודית, הן בדיקה של השוק המקומי, הן של קבוצת הרכישה במקום והן בדיקה של החברה המבצעת ותכניות התכנון והבניה. ללא בדיקות אלו עלולה הרכישה בסופו של דבר להיות לא כדאית ולגרום לכאב ראש ועוגמת נפש.
לכן המלצתי לכל אחד הבוחן רכישה בתוכנית לבדוק טוב והיטב את כלל הבדיקות האפשריות, ביסודיות ובזהירות, על מנת למצוא את ההשקעה הטובה והכדאית לו ביותר. בהצלחה!
==
ליאור זברג הוא יועץ השקעות בנדל"ן
מצאת טעות בכתבה? התוכן בכתבה מפר זכויות יוצרים שבבעלותך? נתקלת בפרסומת לא ראויה? דווח/י לנו
