בעשור האחרון נבנו כ-16% דירות קטנות בישראל בלבד

לפי מחקר של אתר מדלן, היקף הדירות הקטנות החדשות שנבנו בעשור האחרון קטן משמעותית מהיקף הדירות הגדולות. כך, משנת 2007 כ-16% בלבד מכלל הדירות החדשות שנבנו בישראל היו דירות קטנות (בנות 2-3 חדרים)

בעשור האחרון נבנו כ-16% דירות קטנות בישראל בלבד
  דירות קטנות (צילום: שאטרסטוק)

מהסקר עולה כי מבין הערים הגדולות, בתל אביב יפו, רמת גן ובירושלים נבנו בעשור האחרון דירות קטנות בשיעור משמעותי יחסית (כ-47% בתל אביב יפו, כ-42% ברמת גן וכ-25% בירושלים).

פלח שוק שנותר ללא מענה

הנתונים מצביעים על כך שברוב הערים הגדולות בישראל, עיקר הדירות החדשות שנבנו בעשור האחרון היו דירות גדולות (4 חדרים ומעלה). בבחינת הנתונים ביישובי הפריפריה, נמצא שגם שם אחוז הדירות הקטנות שנבנו בעשור האחרון היה מזערי.

הביקוש לדירות קטנות הוא בעיקר מצד אוכלוסיות שאינן זקוקות לדירות גדולות או שאינן יכולות לעמוד במחיר הרכישה שלהן, ביניהן ניתן למנות קשישים, סטודנטים, משפחות חד הוריות, משפחות בתחילת הדרך והורים גרושים. בעקבות שינויים דמוגרפיים כמו התארכות תוחלת החיים, עלייה בגיל הנישואין הממוצע ובאחוז הגירושין, ועליה בפופולאריות של תאים משפחתיים השונים מן התא המשפחתי הסטנדרטי חלקם באוכלוסיה במגמת עליה.

דנה דוד חוקרת שכונות ומתכננת ערים באתר מדלן: "היצע הדירות הקטנות אינו נותן מענה לאוכלוסיית הביקוש שהולכת וגדלה. העובדה שאותן אוכלוסיות מתקשות למצוא פתרון מגורים מתאים מאלץ אותן פעמים רבות להתפשר על דירות ישנות במצב ירוד, או להיגרר לרכישות מעבר ליכולתן הכלכלית. מהנתונים עולה שרוב הדירות הקטנות נבנות דווקא בערים כמו תל אביב, רמת גן או ירושלים, בהן שווי הקרקע גבוה מאוד. אולם גם באותן ערים מבוקשות שבהן היצע הדירות הקטנות גדול באופן יחסי, עלויות הרכישה או ההשכרה גבוהות מאוד".

עניין של כדאיות

שיקולי הכנסות מארנונה למגורים אינם מהווים גורם מרכזי בהחלטת העיריות לבנות יותר דירות גדולות, שכן מדובר בהכנסות שאינן מכסות את העלויות הכרוכות בהענקת שירותים ותשתיות לתושבים. אם כך נשאלת השאלה מדוע הרשויות המקומיות מעדיפות באופן מובהק בנייה של דירות גדולות?

לפי דנה דוד ממדלן: "אחת מהסיבות המרכזיות להעדפת הרשויות המקומיות לבנות דירות גדולות היא הרצון שלהן למשוך אוכלוסייה חזקה של זוגות צעירים עם ילדים מהמעמד הבינוני-גבוה, על חשבון אוכלוסיות חלשות יותר. בשנים האחרונות מורגשת ביתר שאת תחרות בין הערים השונות על משיכת אוכלוסייה צעירה וחזקה. בתחרות כזו, האבטיפוס הרצוי אליו חותרים הוא משפחה קלאסית מן המעמד הבינוני-גבוה, כאשר הבנייה החדשה אינה מותאמת לאוכלוסייה המקומית או לקהלי יעד אחרים."

מגזר נוסף שיוצא נשכר מהעלאת שיעור הדירות הגדולות, הוא המגזר היזמי. מבחינת היזמים, העלות השולית בהגדלת מספר החדרים היא קטנה יחסית, אך הרווח ממכירת דירת ארבעה חדרים גדול משמעותית מדירת שלושה חדרים.

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג: "שיקולי התכנון של היזמים בנוגע לתמהיל וגודל הדירות נובעים משיקולים שיווקיים – בהתאם לאזור ולקהל היעד וכן בהתאם לדרישות התכנון של הרשות על פי התב"ע. על פי הנתונים, רוב הערים המאופיינות בדירות גדולות הן גם ערי לוויין במרכז הארץ המאופיינות באוכלוסייה חזקה של משפרי דיור ופחות מרווקים, מצמצמי דיור או זוגות צעירים".

"אולם, כשמדברים על גודל הדירות החדשות, חשוב להתייחס גם לשטחי הדירות, שכן רוכשי הדירות כבר מזמן אינם מתייחסים רק לפרמטר של מספר החדרים, אלא לשטח הדירה עצמה. ההבדלים דרמתיים ומשתנים גם כשמדובר בדירות בעלות אותם מס' חדרים שכן לפעמים ההבדל יכול להגיע לשטח של חדר נוסף (10-12 מ"ר)".

"היזם מתאים את שטחי הדירות לצרכים ולביקושים המגיעים מקהל היעד. במודיעין למשל, שם אחוז הדירות הגדולות עומד על 86% וקהל היעד מאופיין במשפחות עם ילדים מחתך סוציו אקונומי גבוה, אנו בונים דירות 6 חד' בשטח של 163 מ"ר. בהרצליה, זיהינו ביקושים ערים לדירות גדולות מצד משפחות העוברות למרכז העיר, שעל פי רוב הן מגיעות מבתים פרטיים, והתאמנו להן דירות 5 חד' גדולות בשטח של 130 מ"ר ויותר השוות בגודלן לדירות 6 חד' ברעננה ראשל"צ או בכפר סבא".

פתרונות ביניים

בשנים האחרונות גוברת ההכרה הציבורית במחסור בדירות קטנות, שמתבטאת בניסיונות מצד הממשלה לענות על הביקוש הרב וליצור מלאי מגוון יותר של דירות.
למשל, באמצעות תקנות שבס שמאפשרות להגדיל את מספר הדירות בפרויקטים, ללא הגדלת שטחי הבנייה, או תקנות שבס – כחלון המאפשרות להוסיף עד 20% משטח הבנייה לפרויקט, ובלבד שמחצית מהדירות שיתווספו יהיו דירות קטנות של עד 75 מ"ר.

פתרון נוסף בא לידי ביטוי בהנחיה על פיה כל תכנית חדשה לבנייה רוויה צריכה לכלול 20% דירות קטנות, על מנת לצמצם פערים באוכלוסיה ולסייע למימוש הצרכים של אוכלוסיות מגוונות.

דנה דוד, מאתר מדלן: "ההנחיה מגדירה דירות קטנות ככאלה שגודלן אינו עולה על 75 מ"ר, ולכך יש להוסיף ממ"ד בגודל של 12 מ"ר, שאף הוא נדרש כיום על פי חוק, אך אינו נחשב במסגרת השטח העיקרי של הדירות. מכאן נובע שגם דירה בגודל של 87 מ"ר בפועל תחשב כדירה קטנה. למרות שתכניות חדשות מיישמות את ההנחיה, מדובר בסופו של דבר בדירות שהן גדולות יחסית ואינן מתאימות למגוון רחב של אוכלוסיות. לפיכך, תמהיל הדירות בשכונות חדשות עדיין אינו עונה על הדרישה המגוונת ופונה בעיקר למשפחות צעירות או משפרות דיור".

"נושא נוסף המתקשר לכרסום בנתח הדירות הקטנות שנבנו בשוק הוא ההתחדשות העירונית. אחד מן האספקטים הפחות מדוברים של תכניות תמ"א 38 ופינוי-בינוי היא העובדה שתכניות אלה מאפשרות, מעבר לחידוש הדירות וחיזוקן, גם הרחבה שלהן על ידי הוספת ממד למשל. בכך, נחתך בהדרגה מלאי הדירות הקטנות שכבר קיימות בשוק".

בניגוד למגמה שאפיינה את הבנייה בארץ, דווקא הישובים החרדיים הובילו בהיקף הבנייה של דירות קטנות. על פי הנתונים, מודיעין עלית היא העיר שבה שיעור הדירות הקטנות שנבנו בעשור האחרון היה הגבוה ביותר ועמד על כ-60%. בביתר עלית מדובר על בנייה של דירות קטנות בשיעור של כ-40% בעשור האחרון ובבית שמש בשיעור של כ-35%. בבני ברק וטבריה מדובר על שיעור של כ-30% ובאלעד כ-23%.

כתיבת תגובה

הוספת תגובה - סרוגים
הדפסה

שם

נושא

תוכן

אין תגובות
הצג את כל התגובות