הסטרטאפ של עולם הנדל"ן שמשאיר את 'מחיר למשתכן' מאחור

מיום בואם בברית הנישואים ועד שהם מחתנים את אחרון ילדיהם ורואים אותו 'מסתדר בחיים', עסוקים אנשים בניסיון לייצב את עצמם מבחינה כלכלית ולדאוג להגדלת הונם העצמי

הסטרטאפ של עולם הנדל"ן שמשאיר את 'מחיר למשתכן' מאחור
  אילוסטרציה ( שאטרסטוק)

אז איך עושים את זה הכי נכון?

איך מתפיחים הון עצמי קטן לסכום שיצליח להעמיד על הרגליים אתכם ואת צאציאכם?

זוגות צעירים רבים מתפתים להיעזר בפתרון שהציע מכרז הבינוי והשיכון, לזוגות בעלי הון עצמי נמוך יחסית, 'מחיר למשתכן'. המיזם מעניק אומנם את היכולת לרכוש דירה גם לזוג שהונו העצמי נמוך.

מדובר בנכס נדל"ני טוב במחיר מוזל שמהווה נקודת פתיחה טובה להתחיל ו'להתגלגל' ממנה.

בנק ישראל מתריע: מחסור בקבלנים, קשיים במציאת מימון, מפרט נמוך

על אף ההמולה וההתרגשות שאפפה את המיזם, לאחרונה נשמעים קולות אחרים המעבירים עליו ביקורת. בין השאר מבנק ישראל הקובל על התנהלות התהליך. לאחרונה יצא הבנק בביקורת חריפה על "מחיר למשתכן" בהודעה רשמית שהוציא הבנק קבע כי רבע מהזוכים בתכנית בוחרים לוותר על הזכייה בשל מציאת מימון וכי 37% ממכרזי התכנית נכשלו בשל היעדר השתתפות קבלנים. הבנק מסביר כי רוכשי דירה ראשונה רבים ממשיכים להעדיף רכישת דירות בשוק החופשי.

הבנק מציין כי בתכנית התגלו ליקויים הקשורים לתכנון ולנטיית הקבלנים לבצעה ברמת גימור נמוכה – אך מרבית ליקויים אלה נמצאים בתהליך של תיקון. בנושא הפער במחירים בין מחיר למשתכן לדירות בשוק החופשי מציין בנק ישראל מחקר של הכנסת שקבע שגובה ההנחה הממוצעת לדירה במחיר למשתכן נע בין 150 אלף שקל בלבד בפריפריה ל-600 אלף שקל בתל-אביב והרצליה ומעיר כי קיימות דוגמאות לכך שהפער נמחק לחלוטין ן – כפי שקרה למשל בפרויקט מחיר למשתכן בבאר-שבע, עובדה שגררה ביטולים רבים בפרויקט, על-פי הבנק.

הבעיה המרכזית בפתרון מחיר למשתכן, היא שרוב הקרקעות המשווקות, נמצאות בפריפריה גאוגרפית או חברתית ולא באזורי ביקוש. מה שיוצר בהכרח רכישה 'שלא לשמה'. לא על מנת לגור אלא להשקעה.

הזוגות הנרשמים למכרז, בלמעלה משמונים אחוז מהמקרים, רוכשים  את הדירה להשקעה, מתכננים להשכיר אותה ולא לגור בה בפועל מעולם. רבים מתכננים אף למכור אותה, אלא שהם נאלצים להמתין שבע שנים מיום הזכייה עד ליום בו יוכלו להתקדם, שכן אסור למכור את הדירה חמש שנים מיום קבלת טופס 4.

לא זו גם זו, שחרורן של עשרות דירות בבת אחת לשוק הנדל"ן המקומי באותו פרויקט, מורידה דרמטית את שווי הדירה ומאריך משמעותית את הליך המכירה כך שבפועל סביר להניח שאת הנכס הזוג הצעיר יצליח למכור במחיר טוב רק שנה- שנתיים אחרי, כלומר, רק כתשע שנים מיום הזכייה.

כפועל יוצא מכך שכל הדירות יצאו להשכרה בו זמנית, רבים מהזוכים שחשבו להשכיר את הדירה שרכשו בזול, עלולים להיתקע עם שכירות זולה במקרה הטוב ובמקרה פחות טוב עם דירה ריקה והוצאות שוטפות לשנים ארוכות, בדירה שרחוקה ממקום מגוריהם בעודם נודדים ומכלים כספם על שכירויות בדירות זמניות.

ללכת על בטוח

רכישת דירה להשקעה במחיר מציאה או עם פוטנציאל השבחה באיזורי הביקוש שתאפשר 'להתגלגל' ממנה, יכולה להשתלם יותר מדירה שאתם כבולים אליה. בשנים במהלכן זוג קשור לדירה שרכש דרך מחיר למשתכן, הוא יכול למכור שלש דירות להשקעה ולהרוויח על כל אחת מאות אלפי שקלים.

בכל שנה וחצי מתקבל פטור ממס שבח, המאפשר החלפת דירות המגדילות את ההון העצמי מעסקה לעסקה ובעקבותיו הרווחיות והגמישות לרכישת דירה באמצע התקופה הרבה יותר גדולה.

אז למה לא כולם עושים את זה?

כולם חולמים למצוא מציאה אך בפועל זה עסק לא פשוט בכלל, איתור נכס טוב דורש מיומנות והיכרות עמוקה עם השוק המקומי ובד"כ זה פרבילגיה שנתונה ליזמי נדל"ן מקומיים.

היזם הירושלמי עמיחי ניימן, שותף בחברת 'התחדשות' העוסקת בהתחדשות עירונית בירושלים , הקים לאחרונה את קרתא השקעות- חברת השקעות בנדל"ן בישראל המיועד בעיקר למשקיעים שכבר שיש ברשותם דירה ועומד בראש מיזם הנדל"ן 'משקיעים בירושלים'.

"בתחום כמו נדל"ן חשוב דווקא לא 'להמציא את הגלגל' וללכת על אזורי הביקוש וע"פ תכנית עסקית סולידית שמתבססת על מצב קיים ולא על חלומות עתידיים" אומר ניימן.

למה צריך חברת נדל"ן? האם אי אפשר למצוא דירות להשקעה לבד?

"קשה עד בלתי אפשרי. יש בשוק עסקאות רבות שמוצגות כ'מחיר מציאה' על ידי המוכר שלחוץ למכור או על ידי מתווכים, הלחוצים להרוויח עמלה, בעוד שמדובר בטריקים שיווקיים שאין להם בסיס.

איתור עסקה טובה, היא עבודה סזיפית וקשה שמצריכה הרבה ניסיון וידע בתחום, אני לא ממליץ לזוגות צעירים שמדובר בכל ההון העצמי שלהם להפוך להיות יזמי נדל"ן וללמוד קורס ראשון בנדל"ן על חשבון העסקה הראשונה מבלי להתייעץ עם אנשים מנוסים בתחום". מסביר ניימן.

"הדרך הקשה היא לכתת רגליים ברחובות ולחפש שלטים בסגנון הישן, הדרך הקלה יותר- היא לכתת אצבעות על המקלדת ולקוות למצוא מציאות ברשת, והדרך העוד יותר קלה- היא לתת לאחרים 'לעבוד' בשבילך.

"כחברה בעלת ניסיון רב שנים בתחום שעוסקת באיתור נכסים בעלי פוטנציאל השקעה, יש לנו שיתופי פעולה עם חברות נדל"ן שנותנות לנו הטבות. מידע מקדים- לפני שהדירות מתפרסמות בשוק, מידע פנימי על עסקאות עתידיות שעומדות לצאת לפועל. ידע מקצועי שלא נגיש לכל האנשים למשל- הפקדת תב"ע או תכנית מיתאר בשלבים שונים, מידע על התחדשות עירונית- תמ"א 38 או פינוי בינוי, קבוצת רכישה שמתארגנת ועוד"

על איזה סדרי גודל של השקעה מדובר?

מכיוון שהמחירים בירושלים גבוהים, נדרש הון עצמי מינימלי של 400,000 ש"ח וכמובן אפשרות לקבל אשראי מהבנק.

ואם ההכנסות נמוכות מכדי לקחת משכנתא?

אפשר להרשם למאגר של קרתא השקעות ולקבל הצעות על השקעות סולידיות בפרויקטים טובים כמו שאני ממליץ למי שברשותו כבר דירה או שיש לו פחות הון עצמי.

נניח שיש לנו חצי מיליון להשקעה ואין לנו דירה, מה אתה מציע לנו?

אנחנו משתדלים להתאים לכל לקוח את העסקה שמתאימה לו על פי היכולות שלו בהתאם להון העצמי ולהכנסה. אנו מציעים שלוש עסקאות בהתאמה לצרכי הלקוח.

דירה עם השבחה אקטיבית כמו תוספת בנייה, שיפוץ, הוצאת היתר או עבודות התאמה.

• דירה עם השבחה פאסיבית כגון דירה בבניין שעובר הליך השבחה בתמ"א 38 או פינוי בינוי, רכישת דירות מיורשים, או מציאה שקשה לאתר לבד.

 דירות חדשות לרכישה מרוכזת מקבלן או יזם.

חשוב לציין שבעלי הון עצמי של 500,000 ₪, יוכלו לרכוש נכס בסכום של עד 1,500,000 ₪ בלבד, בעסקאות רבות בירושלים צריך הון עצמי גבוה יותר בסכומים של 800,000-2,000,000 ₪ , כמובן שככל וההשקעה יותר גדולה גם הפוטנציאל של הרווח עולה משמעותית.

לסיכום, המתלבטים צריכים לקחת בחשבון בבואם לבחור היכן להשקיע את כספם, את מימד הזמן- תוך כמה חודשים מיום רכישת הדירה יוכלו להתקדם ממנה ולהתחיל להחזיר את ההשקעה.

וכן את מימד הכדאיות- דירה במיקום לא מוצלח, עם מפרט נמוך, שמתחרה בעשרות דירות באותו פרוייקט להשכרה, עלולה לאבד מערכה עשרות אלפי שקלים בבת אחת.

חברת משקיעים בירושלים, מציעה לכם לפתוח את הראש לאופציות חדשות בתחום הנדל"ן ולחשוב על רכישת דירה להשקעה בירושלים. המיזם מיועד בעיקר למשקיעים שאין ברשותם דירה עדיין.

לכתבה זאת לא התפרסמו תגובות. היה הראשון להגיב!

תגובה חדשה * אין לשלוח תגובות הכוללות מידע אסור, לרבות דברי הסתה, דיבה ולשון הרע