מחסור בדירות? הערים שדווקא הגדילו את ההיצע

באיזה ישוב חלה העלייה החדה ביותר בהיצע הדירות החדשות בשנים האחרונות? ובאילו ערים מספר הדירות יוכפל בעתיד? צפו בסקירה של אתר מדלן

מחסור בדירות? הערים שדווקא הגדילו את ההיצע
  הגדלת היצע הדירות (צילום:Yaakov Lederman/Flash90)

המחסור בדירות הוביל לעליית מחירים מתמשכת, אולם בשנים האחרונות ערים מסוימות דווקא הגדילו את היצע הדירות החדשות בתחומן בצורה משמעותית. סקירה של אתר מדלן מראה באילו ערים שיעור הגידול במספר הדירות היה הגבוה ביותר, אילו ערים רשמו עלייה קטנה והיכן צפויה הכפלה במספר הדירות בעתיד.

לפי הנתונים, באר יעקב הובילה מבחינת הגידול במספר הדירות. כך, משנת 2010 הכפיל הישוב את מספר הדירות בשטחו בעקבות הקמתן של שלוש שכונות חדשות: צמרות המושבה, פארק המושבה ותלמי מנשה הצעירה. לפי נתוני אתר מדלן, החל משנת 2010 כ‑97% מסך הדירות החדשות שנמכרו בבאר יעקב נעשו בשלוש השכונות האלה.

בראש העין, בנייה מאסיבית בשכונה החדשה פסגות אפק הביאה לזינוק של כ-50% במספר הדירות בעיר בתוך כשש שנים בלבד. מעניין לציין כי לצד העלייה בהיצע הדירות החדשות, לפי נתוני לוח הדירות במדלן, מספר המודעות של דירות יד שניה למכירה ביתר השכונות בעיר עלה גם הוא. גם ביבנה הוקמה בשנים האחרונות שכונת ענק חדשה, שכונת יבנה הירוקה (נאות רבין) הממוקמת בדרום העיר, שהביאה לעליה של כ-45% במספר הדירות בעיר.

בגני תקווה מספר הדירות בעיר עלה בכשליש לאור בנייה משמעותית בצפון העיר ובעפולה נרשם מ-2010 שיעור גידול שעמד גם הוא על שליש, הודות לבנייה חדשה בשכונת רובע יזרעאל.

רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן: "בלב אזורי הביקוש עיקר הגידול בהיצע הדירות התבסס על התחדשות עירונית, וכך צפוי גם בשנים הבאות. עם זאת, למרות עתודות הקרקע המוגבלות במחוז המרכז, ארבע הערים הבולטות בהיקף הבנייה בשנים האחרונות נמצאות במחוז זה – ראש העין, יבנה, באר יעקב וגני תקווה. גם בשנים הקרובות המשך הבנייה צפוי להימשך בערים אלו אך לצידן צפויה תנופת בנייה מאסיבית גם בישובים רחוקים יותר מהמרכז, דוגמת אשקלון, באר שבע, קריית ביאליק קריית אתא ואחרות".

ליאת דנינו, סמנכ"ל שיווק ומכירות אפריקה ישראל מגורים: "גני תקווה היא אחת מהערים הצומחות ביותר במרכז, ומיקומה בלב אזורי הביקוש בסמיכות לישובים חזקים, מייצר ביקוש משמעותי בקרב משפרי דיור בגילאי 40+  מיישובי המרכז והשרון, המשתייכים לשכבה סוציו- אקונומית גבוהה. לראיה, בשנים האחרונות השלימה החברה את הקמת שכונת גני סביון הכוללת 400 יחידות דיור ולאחרונה פתחה פרויקט נוסף יחד עם צמח המרמן הכולל עוד 350 יח"ד.  פוטנציאל הבנייה בעיר עדיין לא מיצה את עצמו ויש בקנה עוד מאות יחידות דיור חדשות שצפויות להיבנות  בשנים הקרובות".

התפתחות הישובים הגדולים

בבדיקת התפתחות הישובים הגדולים, נמצא שאשקלון מובילה בתוספת הדירות החדשות בעיר בשנים האחרונות, עם גידול בשיעור של כ-22%. הגידול המשמעותי בהיצע הדירות בעיר הינו תוצאה של בנייה חדשה בשכונות ברנע, האגמים ונווה הדרים. כך, לפי נתוני אתר מדלן, מ-2010 כ-77% מכלל הדירות החדשות שנמכרו בעיר היו בשכונות אלו.

מבין הערים הגדולות, גם פתח תקווה רשמה גידול משמעותי בשיעור של כ-15% בעקבות המשך בנייתן של שכונות אם המושבות החדשה, נווה גן וכפר גנים, בהן בוצעו כ-57% מכלל עסקאות רכישת דירה חדשה בעיר בתקופה שנבחנה.

מהצד השני, הנתונים מצביעים על שיעור גידול נמוך במיוחד (כ-4% בלבד) בתוספת הדירות החדשות בבת ים. דנה דוד, חוקרת באתר מדלן, מסבירה: "העדר עתודות קרקע משמעותיות לבנייה חדשה וחסמים בתחום ההתחדשות העירונית בעיר מסבירים את שיעור הגידול הנמוך. עם זאת, בעשור הקרוב אנו צפויים לראות עלייה בהיצע הדירות החדשות באזור הדרומי של בת ים שמהווה את עתודת הקרקע הפנויה האחרונה של העיר, על גביה תוקם שכונת פארק הים שתכלול אלפי דירות חדשות במגדלים של עד כ-40 קומות".

"בהעדר מלאי משמעותי של קרקעות פנויות, עיקר המדיניות העירונית מכוון לקידום פרויקטים של פינוי-בינוי, שלרוב גדולים יותר בהיקפם, ומעודדים בנייה לגובה. נכון להיום בבת ים ישנם עשרות פרויקטים של פינוי-בינוי בשלבי תכנון שונים, המיועדים לייצר מעל לכ-20,000 דירות חדשות. אולם ערך הקרקע הנמוך יחסית מהווה גורם מרכזי שמאט כרגע את תהליכי ההתחדשות העירונית. מהצד השני, חתימה על הסכם גג מול הממשלה בסיום מו"מ שמתנהל בימים אלה, צפויה לחזק את היכולת של הרשות לתמוך בגידול משמעותי של מספר התושבים".

גם בחיפה שיעור הגידול במלאי הדירות היה נמוך ועמד על כ-5% בלבד, כאשר הבנייה החדשה התרכזה בעיקר בשכונות החדשות נאות פרס, רמת הנשיא וסביוני דניה, בהן נמכרו כ-45% מכלל הדירות החדשות בחיפה. ויטלי דובוב דותן, ראש צוות מחקר שכונות במדלן, מציין: "שיעור הגידול הנמוך בחיפה נובע מהמחסור בשטחים זמינים לבנייה חדשה. מגמה זו צפויה להשתנות בעקבות בניית שכונות חדשות בשנים הקרובות וביניהן המבואות הדרומיים, רמת גוראל ומורדות גוראל, מורדות לינקולן ותל אהרון ואף שכונות נוספות הנמצאות בשלב מאוד מוקדם של תכנון. כמו כן, לדברי עיריית חיפה, כעת לאחר הסדרת מדיניות העירייה בנוגע לזכויות תמ"א 38 בעיר אנו צפויים לראות שעורים דומים של דירות חדשות בשכונות חדשות ודירות חדשות בפרויקטי התחדשות עירונית ברחבי העיר".

עוד לפי הבדיקה, נמצא שהערים שרשמו שיעור גידול כמעט אפסי במספר הדירות מתרכזות בפריפריה הצפונית: העיר צפת רשמה גידול בשיעור של כ-3% מ-2010, מעלות תרשיחא גידול בשיעור של כ-2% וקריית שמונה גידול בשיעור של כ-1% בלבד במספר הדירות.

אילו ערים יצמחו בעתיד?

לאחרונה אישר קבינט הדיור את התכנית האסטרטגית לדיור עד לשנת 2040 וקבע יעד של כמיליון וחצי דירות בנויות תוך 24 שנים. בחינה של הסכמי הגג שנחתמו או שעתידים להיחתם מצביעים על הערים שהולכות להכפיל ואפילו לשלש את הדירות בשטחן בשנים הבאות.

בבדיקת היקף השווקים הצפוי במסגרת הסכמי הגג, נמצא שהיצע הדירות החדשות צפוי להמשיך לגדול בצורה חדה בבאר יעקב. בהנחה שהסכם הגג בעיר, שכולל תוספת של כ-11,000 דירות ייחתם, היצע הדירות בישוב שמונה כיום כ-5,500 ייזנק פי שלושה. בטירת הכרמל, לעומת זאת, נחתם הסכם גג לבנייה של כ-10,000 דירות, שצפוי לייצר גידול בשיעור של כ-140% במספר הדירות בעיר.

עוד לפי הנתונים מסתמן שקריית אתא צפויה להכפיל את היצע הדירות בשטחה, נוכח הסכם גג לבנייה של יותר מ-20,000 דירות שמתגבש בימים אלה. גם יבנה, שחתמה על הסכם גג לבנייה של כ-12,700 דירות, צפויה להכפיל את היצע הדירות בשטחה.
 

מתודולוגיה: מספר עסקאות חדשות שבוצעו בשנים 20102016 חלקי מספר הדירות בעיר לפי רישומי ארנונה ב-2010 (העדכני ביותר).

 

כתיבת תגובה

הוספת תגובה - סרוגים
הדפסה

שם

נושא

תוכן

אין תגובות
הצג את כל התגובות