פערים של עשרות אחוזים בין המחירים בערים השונות במגורים במגדל במרכז

בשנים האחרונות חלה באזור המרכז עלייה בהיקף הבנייה של מגדלי מגורים (מעל ל-18 קומות) בעקבות מחסור בעתודות קרקע לבנייה חדשה בערי גוש דן, ונוכח ביקוש שהלך וגבר מצד רוכשי הדירות. צפו בניתוח של אתר מדלן

לגור במגדל במרכז הארץ: פערים גדולים בין הערים
  תל אביב (צילום:Miriam Alster/FLASH90)

סקירה של אתר מדלן מצאה פערים משמעותיים במחירים של דירות במגדלים במרכז הארץ, שחלקם אף נמצאים במרחק אווירי של קילומטרים ספורים כך לדוגמא, המחיר הממוצע למ"ר בדירת 4 חדרים במגדל מגורים בשכונת שיכון בבלי (בצפון הישן של תל אביב) ב-2016 עמד על כ-50 אלף ₪, ואילו המחיר הממוצע למ"ר בדירה דומה במרכז רמת גן היה נמוך בכ-50% בשנה החולפת ועמד על כ-25,000 ₪. מדובר בפער משמעותי, בייחוד לאור העובדה שהמגדלים נמצאים במרחק אווירי של כ-1-2 ק"מ.

פער גבוה במחיר הממוצע למ"ר, שעומד על כ-40%, אובחן גם בהשוואה בין דירה במגדל מגורים בשכונת שרונה בתל אביב לבין דירה במגדל מגורים במרחק של 3.5 ק"מ (קו אווירי) שממוקמת בשכונת הגפן ברמת גן. כך, בעוד שהמחיר במונחי מ"ר לדירה במגדל בשרונה עומד על כ-42,000 ₪, בשכונת הגפן ברמת גן מדובר על עלות של כ-24,000 ₪.

ליאת דנינו, סמנכ"לית שיווק ומכירות אפריקה ישראל מגורים: "רמת גן מצויה בתנופת החייאת מרכז העיר, ועוברת תהליך התחדשות מאסיבי בדגש על הרחובות המרכזיים ביאליק והרצל. ברחוב הרצל, למשל, השלמנו לאחרונה עסקה לרכישת דירת 5 חדרים 138 מ"ר ו-12 מ"ר מרפסת, שנמכרה בתמורה לכ- 3,330,000 ₪, ועסקה לרכישת דירת 4 חדרים 115 מ"ר ו-13 מ"ר מרפסת, שנמכרה בתמורה לכ- 2,930,000 ₪, בפרויקט מגדל סביון מופת – בן 28 הקומות".

"עסקאות אלה משקפות מחיר ממוצע למ"ר הנמוך בכ–48% ממחיר למ"ר של דירה זהה הנמצאת מאות מטרים בלבד משם, בגבול עם צומת ההלכה בתל אביב. מלבד הפער המשמעותי בין רמות המחירים וגודל הדירות לעומת הערים השכנות, אנו צופים שהסמיכות לרכבת הקלה הנבנית בימים אלה, תמצב את רמת גן כתחליף ראוי  למטרופולין השכנה".

האם הפערים מצטמצמים מחוץ ת"א?

מהנתונים ניתן לקבוע שישנם פערי מחירים משמעותיים בין דירות במגדלי המגורים באזורי הביקוש של תל אביב לבין יתר המגדלים במרכז. עם זאת, הפער מצטמצם בהשוואה בין מחירי הדירות במגדלים מחוץ לתל אביב, בהם רמת המחירים לדירה סטנדרטית נעה בטווח של כ-20-25 אלף במונחי עלות למ"ר.

למשל, מחיר ממוצע למ"ר בדירת 4 חדרים במגדל מגורים בשכונת פארק הים שבדרום מערב בת ים עומד על כ-22,300 ₪ ואילו מחיר למ"ר בדירה דומה במגדל שבשדרות המגדלים בחולון עומד בממוצע על כ- 19,500 ₪ (קיים פער מחירים של כ-12% בלבד).

ישראל שוורץ, אנליסט באתר מדלן: "העלות למ"ר בשכונות הלוויין של תל אביב יפו קרובה לעלות למ"ר של דירה במגדלים בערי המעגל של תל אביב. לדוגמא, בשכונת הארגזים במזרח תל אביב, שבה מקימים את פרויקט טי אל וי, המחיר הממוצע למ"ר של דירת 4 חדרים עומד על כ-21,400, ובקצה הצפון מזרחי של העיר בשכונת נווה שרת, המחיר לדירה שנבנית בפינוי בינוי עומד על כ-26,000 ₪.

הערים הבולטות בבנייה לגובה

בת ים הובילה בשנה החולפת בהיקף העסקאות לרכישת דירה במגדלי מגורים, עם שיעור של כ-57% מכלל עסקאות הרכישה שבוצעו בעיר. את הסיבה לכך ניתן לייחס לשווק נרחב של דירות שנבנו במגדלי מגורים בחלק הדרום-מערבי של העיר, בשכונת פארק הים (ב-2016 כ-40% מכלל העסקאות לרכישת דירות חדשות בעיר בוצעו באזור דרום מערב העיר).

דנה דוד, אנליסטית וחוקרת שכונות באתר מדלן, מסבירה: "האזור הדרומי של בת ים עתיד להיות בשנים הבאות מוקד הפעילות של שוק הנדל"ן בעיר, עם הקמת שכונת פארק הים על עתודות הקרקע האחרונות בעיר. השכונה תכלול אלפי דירות חדשות במגדלים של עד כ-40 קומות, להבדיל מרוב הבנייה הקיימת כיום בעיר, שהיא נמוכה וכוללת דירות קטנות. בנוסף לכך, מתוכננים שטחים לתעסוקה ומסחר ומתחם מלונות".

"העירייה מקדמת תכנית להפוך את אזור התעשייה הישן הסמוך לשכונה למתחם של מגדלי היי-טק שמושך אליו חברות גדולות וסטארטאפים. לפי התוכניות, המתחם אמור להכיל בסופו של דבר כ-2.5 מיליון מ"ר של בנייה חדשה, בכ-28 מגדלים. בסופו של דבר התכניות יחד עם תחנות הרכבת הקלה החדשות מיועדות להעביר את מרכז הכובד של העיר דרומה".

בבחינת העסקאות בתל אביב יפו לאורך השנים האחרונות, ישנה מגמת עלייה מתמשכת בשיעור העסקאות לרכישת דירה במגדלים. אם בשנת 2010 כ-10% מכלל העסקאות בעיר  היו לרכישת דירה במגדל מגורים, בשנת 2016 אנו רואים שיא של כ-40% בשיעור העסקאות.

לפי הנתונים, ברמת גן רק כ-18% מכלל העסקאות בעיר ב-2016 בוצעו לרכישת דירה במגדלי מגורים – בני 18 קומות ומעלה. הסיבה להיקף המצומצם יחסית של העסקאות, נעוצה בעובדה שמדובר באחת מהערים הבולטות בהן מיושמים פרויקטים של התחדשות עירונית. ובפרויקטים אלה ישנן מגבלות זכויות בנייה לגובה, כך שמדובר בדרך כלל בבניינים נמוכים בני 6-7 קומות בממוצע במסלול חיזוק ותוספת (תמ"א 38/1) ו8-10 קומות במסלול הריסה ובנייה (תמ"א 38/2).

מנתוני אתר מדלן תמ"א 38 ופינוי בינוי, ב-2016 כ-78% מכלל העסקאות לרכישת דירה חדשה בעיר היו במסגרת פרויקטי תמ"א 38 (הן במסלול חיזוק ותוספת והן במסלול של הריסה ובנייה מחדש).

כתיבת תגובה

הוספת תגובה - סרוגים
הדפסה

שם

נושא

תוכן

אין תגובות
הצג את כל התגובות