שוק השכירות בישראל - אילת במקום הראשון, תל אביב הרבה אחרי

ניתוח מיוחד שמבוסס על היקף המודעות להשכרה שפורסמו בלוח הדירות בשנת 2016, מציג את הערים שמאופיינות בהיצע גבוה של דירות להשכרה והערים בהן הביקוש לדירה בהשכרה הוא נמוך יחסית | ניתוח מדל"ן

שכירות בישראל - תל אביב רחוקה מהמקום הראשון

המהלכים האחרונים של הממשלה לצנן את שוק הדירות להשקעה, בהם העלאת מס רכישה ומיסוי דירה שלישית, הובילו לרכישה שלילית של דירות על ידי משקיעים.

כיום, יותר משקיעים מוכרים את הדירות שהשכירו, ובהנחה שמגמה זו תימשך, היצע הדירות להשכרה עלול להצטמצם. ניתוח מיוחד של אתר מדלן, שמבוסס על היקף המודעות להשכרה שפורסמו בלוח הדירות באתר מדלן ובאתרים נוספים ב-2016, מציג את הערים שמאופיינות בהיצע גבוה של דירות להשכרה והערים בהן הביקוש לדירה בהשכרה הוא נמוך יחסית.

רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן: "בדומה למדינות העולם, גם בישראל שווקי השכירות הפעילים נמצאים בעיקר בערי תיירות, בישובים שבתחומם מוסדות אקדמיים גדולים ובלב המטרופולינים.

מאפיין יחודי יחסית לשוק בישראל הוא היצע גבוה של דירות להשכרה בחלק מהשכונות החדשות בערי הפריפריה. תופעה זו, שהתחזקה במהלך השנים האחרונות, נובעת מביקוש גבוה מצד משקיעים שזיהו את אותן השכונות כפוטנציאל גבוה לעליית שווי הנכסים במהלך השנים הראשונות עם התקדמות הבנייה, השלמת התשתיות, וביסוס הקהילה בשכונה".

בניתוח כלל המודעות להשכרה שפורסמו בלוחות הדירות, נמצא כי הערים שבהן שיעור הדירות להשכרה הוא הגבוה ביותר הן אילת ונשר, בהן אחת מכל חמש דירות פורסמה להשכרה בשנה החולפת.

רוני ברבי, מנהל משרד התווך סנטורי 21 באילת מסביר: "אילת כעיר נופש עונתית מאופיינת בתחלופה גבוהה של דיירים, ולכן אנו רואים שיעור גבוה של דירות מגורים לצד דירות נופש שמוצעות להשכרה. בנוסף לכך, תשואת השכירות הגבוהה של הדירות בעיר, העומדת על שיעור של כ-5% ואף יותר, הפכה את העיר למבוקשת מצד משקיעים מכל הארץ".

ויטלי דובוב דותן, ראש צוות מחקר שכונות באתר מדלן: "העיר נשר הובילה ב-2016 בצפון הארץ בשיעור הדירות להשכרה ביחס לסך הדירות בעיר. את הסיבה לכך ניתן לייחס לקרבה של העיר לטכניון ואוניברסיטת חיפה הסמוכים, אשר מביאים לביקוש גבוה בקרב סטודנטים וכן להיצע הגבוה של דירות קטנות."

מבין ערי הביקוש, רמת גן, הרצליה, הוד השרון וגבעתיים הן הערים המובילות בהיקף הדירות שפורסמו להשכרה מכלל הדירות בתחומן.

לפי הנתונים, שיעור של כ-16% מהדירות ברמת גן פורסמו להשכרה בלוחות הדירות מכלל הדירות בעיר, כ-15% בהוד השרון, כ-13.2% בהרצליה וכ-13% בגבעתיים.

בתל אביב יפו, העיר המבוקשת ביותר בקרב שוכרי הדירות,  מדובר על שיעור של כ-12% מכלל הדירות בעיר שהוצעו השנה להשכרה.

ישראל שוורץ, אנליסט באתר מדלן: "בתל אביב יפו אנו רואים פער בין מספר המודעות של פרסום דירות להשכרה בשנה החולפת, לבין השיעור הגבוה של הדירות המושכרות בעיר שעומד על קרוב לכ-50%. ייתכן והסיבה לכך נעוצה בעובדה שנתח משמעותי מהדירות בעיר כלל לא מתפרסמות בלוחות הדירות אלא עובר מפה לאוזן".

הערים בהן שיעור המודעות להשכרה ביחס למלאי הדירות נמצא בפער משמעותי ביחס לממוצע הארצי (שעומד על כ-10.2%) הן קרית גת אשדוד ורמלה עם שיעור של כ- 4-5%.

לדברי קוסטה גולר, זכיין רימקס בקריית גת: "עד לאכלוס שכונת הבנים לפני כשנה, שוק הנדל"ן בקריית גת היה בקיפאון בנייה במשך תקופה ארוכה, כך שהיצע הדירות בעיר שכולל כ-16,000 בתי אב כמעט ולא השתנה.
קיפאון הבנייה בעיר הוביל להיצע נמוך של דירות להשכרה ולביקוש נמוך בקרב משקיעים. עם זאת, בנייתן של כ-8,000 בתי אב נוספים בשכונות כרמי גת והפרחים צפויה לשנות את השוק. משקיעים שרכשו את הדירות בשלבי השיווק יציעו את דירתם להשכרה, כך שהיצע הדירות המושכרות בעיר בהחלט צפוי לגדול".

היכן קיים היצע של דירות קטנות?

השוואה בין שוק הדירות להשכרה לבין שוק הדירות למכירה מצביעה על כך שיותר משני שלישים מהדירות שהוצעו להשכרה ב-2016 הן דירות קטנות בנות 2-3 חדרים.

לעומת זאת, בשוק הדירות למכירה שיעור העסקאות עבור דירות בנות 2-3 חדרים עומד על כשליש בלבד מכלל הדירות ב-2016.

בדירות בנות 4-5 חדרים אנו רואים תמונה הפוכה, שכן בעוד שכשני שלישים מהיצע הדירות הגדולות נמכרו לרוכשים רק כשליש מהן הושכרו.

עוד עולה מהבדיקה כי הערים בת ים, אילת ונשר מובילות מבחינת מספר הפרסומים של דירות קטנות להשכרה (2-3 חדרים). כך, לפי נתוני הפרסומים בלוחות הדירות ב-2016, כ-80% מסך מודעות הדירות להשכרה באותן ערים היו עבור דירות קטנות.

לפי דנה דוד, אנליסטית ומתכננת ערים באתר מדלן: "בניינים עם מספר גבוה של שוכרי דירות מאופיינים לרוב ברמת מעורבות נמוכה יותר של הדיירים בניהול הבניין והאחריות על המרחב הציבורי.

על כן רמת האחזקה והטיפוח באזורים אלו לרוב נמוכה יותר. כמו כן שיעור התחלופה בדירות מושכרות גבוה יותר, כך שקשה יותר לגבש אוירה קהילתית וישנו קושי לגייס את הדיירים למען מטרות ארוכות טווח בבניין או בשכונה.

מצד שני, שוק השכירות הפעיל מהווה יתרון מבחינת משקיעים שיכולים להשכיר את הנכס בקלות יחסית".

שלוש הערים המובילות מבחינת השיעור הגבוה ביותר של דירות גדולות (בנות 4-5 חדרים) שפורסמו להשכרה בלוחות הדירות המודעות ב-2016 הן רעננה, פרדס חנה כרכור ועפולה. עיקר מודעות הפרסום ב-2016 באותן ערים מתייחס לדירות בשכונות בהן הייתה בנייה חדשה בהיקף נרחב.

למשל, ברעננה כ-57% מהפרסומים בלוחות הדירות בשנה החולפת הן עבור דירות גדולות בפרויקטים הנבנים במסגרת התחדשות עירונית באזור מרכז העיר.

בפרדס חנה כרכור מודעות הדירות להשכרה הן עבור שתי שכונות חדשות יחסית (נווה פרדסים וחלומות) ובעפולה מדובר על שכונת רובע יזרעאל ומרכז העיר.

כתיבת תגובה

הוספת תגובה - סרוגים
הדפסה

שם

נושא

תוכן

אין תגובות
הצג את כל התגובות