סיכום נדל"ן 2016: איפה הכי השתלם להשקיע השנה?

בשנה החולפת מחירי הנדל"ן המשיכו להאמיר עם עלייה כללית בשיעור של כ-10% במחירי הנדל"ן. האם עבור המשקיעים שוק הנדל"ן היווה את אפיק ההשקעה הטוב ביותר? צפו בבדיקה של אתר מדלן

30.01.17 20:03  ג' בשבט תשעז
סיכום נדל"ן 2016: איפה הכי השתלם להשקיע השנה?
  האם נדל"ן זו ההשקה הטובה השנה? (צילום אילוסטרציה: שאטרסטוק)

אילו ערים הניבו את התשואה הגבוהה ביותר ב-2016?

תשואת שכ"ד על דירה ממוצעת להשקעה באשקלון עמדה בשנת 2016 על 4%, לצד תשואה דומה שהניבו נכסים בבאר שבע ורמלה.
מי שבחר להשקיע את כספו בנכס מגורים בעיר אשדוד, נהנה על פי הבדיקה של מדלן מתשואה של 3.5% על שכר הדירה.

לעומת זאת, משקיעים שבחרו לרכוש נכס להשקעה בערי הביקוש, גבעתיים ותל אביב, נהנה מתשואות נמוכות בהרבה על שכר הדירה: 2.7% בלבד בגבעתיים ו-2.8% בתל אביב.

רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן: "התשואה הכלל ארצית הממוצעת עבור משקיעי הנדל"ן עמדה ב-2016 על כ-13.5%,  כ-10% מעליית שווי הנכסים, ועוד כ-3.5% מתשואת שכר הדירה.

מדובר בתשואה גבוהה מאוד, ודאי ביחס לאפיקי ההשקעה החלופיים. כך, למשל, פיקדון בנקאי או השקעה באג"ח ממשלתי הניבו למשקיעים תשואה של פחות מ-1%, בעוד מדד תל אביב 100 ירד בכ-2.5%. בנוסף, מכיוון שמרבית המשקיעים מממנים את הרכישה בסיוע של משכנתא, כלומר השקעה ממונפת, התשואה המעשית על ההון העצמי של הרוכש הייתה במקרים רבים אף גבוהה מ-20%".

התשואות על שכר הדירה חושבו על בסיס מחירים ממוצעים של דירות 3 חדרים יד שנייה בערים שנבחנו. כך לדוגמא, מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים באשקלון עומד על כ-740 אלף שקלים, בעיר רמלה דירה דומה תעלה כ-804 אלף שקלים, באשדוד כ-1.16 מיליון שקלים ואילו בבאר שבע מחירה של דירת 3 חדרים יד שניה יעמוד על כ-675 אלף שקלים.

באזורי הביקוש המחירים מאמירים כך שמחיר ממוצע של דירת 3 חדרים יד שנייה עומד על כ-2.15 מיליון שקלים ובגבעתיים מחיר של דירה דומה הוא כ-1.8 מיליון שקלים.

כמו כן, בכל היישובים שנבחנו נרכשו דירות בישראל שרשמו עליית מחירים גבוהה, כך שהמשקיעים הרוויחו גם תשואה שנתית על ההון (עליה בשווי הנכסים שלהם). הערים אשקלון, אשדוד, רמלה לוד ותל אביב יפו רשמו את תשואת ההון הגבוהה ביותר, בשיעור בטווח של כ-13.5% עד כ-15%.

האם בשנת 2017 שוק הנדל"ן יישאר אטרקטיבי למשקיעים?

נקודה משמעותית שלעיתים חומקת מסט השיקולים של משקיעי נדל"ן היא עלויות העסקה. הזמן המושקע בביצוע העסקה, מס הרכישה, עלות התיווך, עורך הדין, שיפוץ וריהוט הדירה ועלויות נוספות, יכולות להסתכם בהוצאה משמעותית של עשרות ומאות אלפי שקלים. במידה ורכישת הנכס נעשית לשנים ספורות בלבד, אותן עלויות חד פעמיות שוחקות משמעותית את תשואת המשקיעים, וייתכן שגם בתרחיש בו המחירים ימשיכו לעלות המשקיע עלול להפסיד.

לדברי רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן: "משקיעים שרוכשים דירות לטווח של עשרות שנים, לרוב פחות רגישים לשינוי תקופתי בשווי הנכס. ככלל הם מתרכזים יותר בתשואת שכר הדירה, שצפויה להמשיך ולעמוד בשנים הקרובות בטווח של כ-2%-4% עם רמת סיכון נמוכה יחסית, ועדיין גבוהה יותר מהחלופות של האפיקים הסולידיים בבנק ושוק ההון".

ומוסיף: "משקיעים שמצפים לתשואות דו ספרתיות גם בשנים הקרובות, כפי שהתרגלנו בעשור האחרון, לא יכולים לקחת כהנחת בסיס שעליות המחירים יימשכו באותה עוצמה, ומומלץ אף לקחת בחשבון תרחיש של האטה במחירים".

האם ניתן לצפות לשינוי מגמה בכל הקשור לעליית מחירים?

כיום, תוכנית מחיר למשתכן מקודמת בעוצמה רבה, ועל פי היקף שיווקי הקרקעות של המדינה ב-2016 מסתמן כי בשנה הקרובה יוגרלו בין 20 ל-30 אלף דירות מוזלות בהנחה של כ-25% ממחיר השוק.

האם תוכנית מחיר למשתכן לצד הקשחת התנאים עבור משקיעי הנדל"ן תביא לשינוי מגמת המחירים? קשה לנבא בשלב זה אך ייתכן ותהיינה תשובות שונות לאזורים שונים.

בפריפריה, באזורים בהן צפויות לצאת אלפי דירות מוזלות במסגרת התוכנית, ייתכן ונראה השפעה גדולה יותר ביחס לאזור המרכז, בו מספר הדירות הצפוי לצאת במסגרת התוכנית אינו נותן משקל נגד משמעותי לביקושים.

מצטרפים לדף הפייסבוק של סרוגים ונשארים מעודכנים כל הזמן‎

כתיבת תגובה

הוספת תגובה - סרוגים
הדפסה

שם

נושא

תוכן

אין תגובות
הצג את כל התגובות