בשכונות בעיר מודיעין ישווקו כ-670 דירות "מוזלות" מה קרה למחירים

אלפי דירות במודיעין הולכות ומוקמות וחלקן במסגרת מחיר למשתכן. אז כמה זה יעלה לכם ומה מחיר עבור 5 חדרים? מדלן סקר את תופעת הנדל"ן המפתיעה בעיר | הנה התוצאות

11.12.16 17:08  י"א בכסלו תשעז
שוק הנדל"ן בעיר מודיעין בוער - והמחירים?
  פארק ענבה בעיר מודיעין (מתוך אתר מדלן)

העיר מודיעין

בימים אלה, אלפי דירות בשכונות הציפורים והמע"ר (מרכז עסקים ראשי) במודיעין הולכות ומוקמות. על פי התכנון, שכונת הציפורים תכלול כ-1,000 דירות, מתוכן שווקו בשנתיים האחרונות כ-130 (מתוך 170) דירות בנות 3 חדרים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן במתכונתה הישנה. בשכונת המע"ר, לעומת זאת, ייבנו כ-1,500 דירות מתוכן כ-500 דירות מוזלות ישווקו לזוכי הגרלות מחיר מטרה בחודשים הקרובים. הדירות צפויות להתאכלס בשנים 2017-2019.

שיעור עליות מחירי הדירות במודיעין משקף את שיעור העלייה הכללי בארץ. בעשור האחרון מחירי הדירות במודיעין עלו בכ-130%, בדומה לשיעור עליית המחירים ברמה הארצית. בנוסף, בשנה האחרונה עלו המחירים בעיר בכ-10%, גם בהתאמה לשיעור העלייה הממוצע ברמה הארצית.

המחיר הממוצע של דירות 3 חדרים "מוזלות" בשכונת הציפורים ששווקו במסגרת המסלול הישן של מחיר למשתכן בשנת 2015 נע בטווח של כ-600,000 ₪ עד כמיליון ₪ (כ-7,000 ₪ עד כ-12,000 ₪ במונחי עלות למ"ר).

כדי לקבל אינדיקציה על מחירי השוק בשכונה, ובשל מיעוט עסקאות בדירות 3 חדרים, נבחנו מחירי דירות 4 חדרים שנמכרו בשני פרויקטים ששווקו לציבור הרחב.

על פי העסקאות שהתקיימו, דירת 4 חדרים במחיר השוק נמכרה בכ-1.7 מיליון ₪ בממוצע ודירת 5 חדרים בכ-2.15 מיליון ₪ בממוצע, המשקפים תשואה של כ-17,500 במונחי עלות למ"ר לדירה חדשה.

2

בשכונת המע"ר, מחיר דירת 4 חדרים מוזלת, בשטח של 105 מ"ר, שתשווק לציבור במסגרת מחיר מטרה יעמוד על כ-1.26 מיליון ₪, בעוד דירה חדשה במחיר השוק נמכרת בכ-1.8 מיליון ₪.

דרור אבידור, אנליסט באתר מדלן, מדגיש כי מדובר על הנחה של כ-30% ביחס למחיר השוק, שמשיבה את מחיר הרכישה לרמת מחירי דירות 4 חדרים חדשות בשנת 2011.

כמו כן, ההנחה המתקבלת במסגרת פרויקט מחיר מטרה דומה לזו המתקבלת בעת רכישת דירה חדשה במסגרת פרויקט מחיר למשתכן, אשר כפי שמצאנו עומדת על כ-25-30% בפרויקטים שונים ברחבי הארץ.

1

שכונת הציפורים

שכונת הציפורים היא שכונה חדשה בחלקה המערבי של מודיעין, הנמצאת בתהליכי הקמה מתקדמים. השכונה משתרעת על שטח של כ-370 דונם, גובלת ממזרח ומצפון בפארק ענבה (הגדול ביותר בעיר)  ומדרום בכביש 431.

התכנון העירוני של השכונה דומה לאופי הבנייה בשכונות העיר, וכולל בנייה רוויה של בניינים נמוכים בגובה 3-7 קומות, מלבד שני מגדלים בני 19 קומות שימוקמו על גבעה במזרח השכונה. בצידה הצפוני של השכונה צפויה לקום טיילת שתספק תצפית על ואדי ענבה (בדומה לטיילת הקיימת בשכונת אבני חן הסמוכה).

במערב השכונה צפוי לקום בית ספר יסודי שהולך ונבנה בימים אלה, ובכוונת העיריה לפתוח את בית הספר לפעילות כבר בשנת הלימודים הבאה (תשע"ח).

לפי אלעד ויסמן, חוקר שכונות באתר מדלן: "בהיבט התחבורתי, השכונה גובלת בכביש 431 מדרום, כך שהנגישות של השכונה אל מוקדים מרכזיים בהם תחנות הרכבת, מרכז העיר והמרכז המסחרי 'ישפרו סנטר' באמצעות רכב היא קלה יחסית.
יחד עם זאת,  לפי התכנון בשכונה דרכי הגישה המיועדות להולכי רגל יהיו מועטות, כך שסביר להניח שתושביה יאלצו להסתמך על רכבם הפרטי גם ליעדים שקרובים אליה פיזית, כמו למשל אל מרכז העיר".

שכונת המע"ר

שכונת המע"ר היא שכונה חדשה המוקמת בימים אלה במרכז העיר – מצפון לקניון מודיעין ובסמיכות לתחנת הרכבת מודיעין מרכז.

במהלך שנת 2016 החלה העירייה להכשיר את השטח והתשתיות להקמת השכונה, וחלק מהיזמים כבר החלו את עבודות בניית בנייני המגורים (הצפי לאכלוס השכונה הוא 2018-2019).

אלעד ויסמן, חוקר שכונות באתר מדלן: "בניגוד לשכונות במודיעין התכנון של השכונה ישלב בין מגורים, מסחר ושירותי ציבור (עירוב שימושים) ובכך יהפוך אותה לפעילה במשך שעות רבות במהלך היום, ולבעלת פוטנציאל להיות מוקד משיכה מצד מבקרים רבים שאינם בהכרח תושבי השכונה.

בשכונה תיסלל שדרה רחבה להולכי רגל שתאפשר הליכה נוחה ממרכז השכונה אל הקניון ותחנת הרכבת. כמו כן, באזור הדרומי יוקמו בנייני משרדים, מלון ומבני ציבור, ובעתיד מבנה העירייה החדש".

מיקומה של השכונה במרכז העיר מעניק לה יתרון גדול מאוד מבחינת התניידות. תחנת הרכבת מודיעין מרכז נמצאת במרחק הליכה קצר בעבור תושבי החלק הדרומי של השכונה.

עם זאת, דיירים שיתגוררו בחלק הצפוני של השכונה, לאורך שדרות החשמונאים, יאלצו לחצות כביש רחב (שישה נתיבים) ולצעוד כ 10-20 דקות כדי להגיע לתחנת הרכבת. מצד שני, בעלי הרכב הפרטי יהינו מנגישות מהירה ויעילה לשלוש הכניסות המרכזיות של העיר.

על פי התכניות לא מתוכנן בית ספר יסודי בשכונה, אם כי ישנם שני בתי ספר יסודיים סמוכים מאוד – בשכונות הפרחים והנביאים.

כתיבת תגובה

הוספת תגובה - סרוגים
הדפסה

שם

נושא

תוכן

אין תגובות
הצג את כל התגובות