שוקלים תמ"א 38? לימדו מבעלי הניסיון

אתר "מדלן תמ"א 38 ופינוי-בינוי" אסף מאות חוות דעת של בעלי דירות שעברו את כל התהליך, משלב התארגנות הדיירים, דרך בחירת החברה השותפה ועד לקבלת הבית המשופץ והמחוזק. יש להם הרבה טיפים חשובים לתת לכם.

שוקלים תמ"א 38? לימדו מבעלי הניסיון
  שוקלים תמ"א? (צילום:Nati Shohat/FLASH90)

אתר "תמ"א 38 ופינוי בינוי" מתמקד בהצגת מידע אודות תהליכי התחדשות עירונית במטרה לסייע לבעלי דירות ישנות, השוקלים הליך של תמ"א 38 לקבל החלטה מושכלת ומבוססת מידע. כחלק מהפעילות של צוות האתר בשנה האחרונה, סוקרים התדפקו על דלתות מאות דירות של דיירים שכבר עברו תהליך תמ"א 38 לקבל את חוות דעתם.

רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן: "הבחירה של בעל נכס להתחיל בתהליך של תמ"א 38 היא אחת מההחלטות המורכבות ביותר בתחום הנדל"ן. מדובר למעשה בעסקת קומבינציה, שבה הופך בעל הדירה הפשוט ליזם נדל"ן. כיצד בוחרים את החברה היזמית הנכונה שתהיה השותפה לדרך? אילו אנשי מקצוע צריך לקחת? מי בצד שלי ולמי יש אינטרסים זרים? מה חשוב לעשות כשגרים בבניין שעובר תמ"א 38? מדובר בהמון לבטים ושאלות שעד היום נותרו ללא מענה.

זו הסיבה שפיתחנו את אתר "מדלן תמ"א 38 ופינוי-בינוי", שמספק לראשונה מידע מאומת ומקיף בנושא, לרבות חוות דעת של בעלי נכסים שהגיעו לקו הסיום ומוכנים לספר לאחרים על הטעויות שעשו בדרך, על הלקחים שהפיקו ועל ההמלצות שלהם למי שנכנס לתהליך".

להבין במדויק מה הניסיון של החברה בפרויקטים דומים

אחד המוטיבים שחזרו על עצמם, תוך תשאול הדיירים, הוא חשיבות בחירת היזם. חלק גדול מהנשאלים ציינו כי היזם לא עמד בהבטחות שנתן בשלב ההיכרות וגיוס החתימות על ידי הדיירים. כך למשל, דיירי פרויקט תמ"א 38/1 (מסוג חיזוק ותוספת) בשכונת רמז בראשון לציון, הביעו את מורת רוחם מהתנהלות החברה שבה בחרו לאורך התהליך. לדבריהם, החברה התנערה משיפוץ המקלט, על אף שהתחייבה על כך בחוזה, ולא טרחה להתקין את הסורגים ואת מתלי הכביסה לאחר סיום הבנייה.

מתוך סקר מדלן לבעלי דירות שסיימו תהליך של תמ"א 38:

madlan 2

*מדרג שביעות רצון 1-5

אחד מדיירי הפרויקט מציין: "עם סיום הבנייה התגלו ליקויים רבים כמו חוטי חשמל חשופים, בעיות אינסטלציה ונזילות, תריסים שבורים, מעלית תקולה וגימור באיכות נמוכה. הפרויקט פגע באיכות חיי הדיירים ועד היום אנו משלמים מחיר. אפילו האינטרקום לא עבד תקופה ארוכה, כך שאנשים מבוגרים נאלצו לרדת במדרגות כדי לפתוח את דלת הכניסה לבניין באופן ידני".

לפי דיירת במרכז העיר ברמת גן, ההמלצה החשובה ביותר מבחינתה עבור מי שנמצא בתחילת התהליך היא בחירה של חברת תמ"א 38 מנוסה: "עדיף לא לבחור את מי שהבטיח את ההצעות המפתות ביותר כדי לגייס את ההסכמה של הדיירים, והיו לנו הרבה כאלה. בבניין שלנו החלטנו פה-אחד להתקשר עם חברה שכלל לא פנתה אלינו. מה שהיה חשוב לנו זו רמת הניסיון שלה, בייחוד בפרויקטים של תמ"א 38/1, וזאת למרות שהיא לא זו שהציעה לנו את התמורה הגבוהה ביותר".

ליאור בכר מנכ"ל ובעלים קבוצת בכר: "המורכבות של פרויקטי תמ"א 38 מעצימה את החשיבות של ניסיון. יזמים מנוסים יכולים לנבא מראש היכן יתגלו מכשולים בדרך, מכירים את הדינמיקה מול הדיירים יודעים לנהל את המו"מ בצורה מושכלת ויש בידם פתרונות יצירתיים לאתגרים שעומדים בפני הדיירים. בנוסף, הבקיאות בהליכים הבירוקרטיים מול הרשויות המקומיות וההיכרות עם אנשי המקצוע ברשויות המקומיות, לעיתים מקצרים ומייעלים באופן דרמטי את ההליך".

יואל גבאי, מנכ"ל חברת ישפה התחדשות עירונית:לאחר ניסיון של מספר שנים בתחום אנחנו מבינים את ההכרח בהבנה עמוקה של יישום פרויקט תמ"א 38 על כל זרועותיו. יזם שלא חוצב בסלע ומביא עמו ניסיון סטטוטורי, ביצועי, משפטי ומיסויי, המתורגם למקצועיות ויצירתיות,  לא יצליח להביא את עצמו ואת הדיירים ל"חוף מבטחים".

בישראל פעילות כ-1,000 חברות תמ"א 38 ועוד "מחתימי דיירים" רבים. ריבוי החברות מביא לכך שעל דלתות הדיירים בבניינים רלוונטיים מתדפקים לעיתים עשרות אנשים שונים, המציגים עצמם כנציגי חברות תמ"א 38 שמעוניינות בשותפות עם הדיירים. הסינון מבין כל אותן חברות הוא מורכב ומצריך כלי אובייקטיבי שיסייע לבעלי הדירות להבין, מבעד לרטוריקה השיווקית של החברות, מהו היקף הניסיון האמיתי של מי שמציע להם להיכנס איתו לתהליך.


מתוך סקר מדלן לבעלי דירות שסיימו תהליך של תמ"א 38:

*מדרג שביעות רצון 1-5

*מדרג שביעות רצון 1-5

 

למצוא פתרונות דיור חלופיים

מרבית הדיירים בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול של חיזוק הבניין הדגישו בראיונות את הפגיעה הקשה באיכות החיים במהלך התקופה וציינו שגרו ב"אתר בנייה". עיקר התלונות של הדיירים התמקדו במטרדים המוכרים של רעש, לכלוך, אבק וכן בבעיות שנוצרו באספקת החשמל, הגז והמים.

לשאלת סוקרי מדלן בנוגע לתקופת הבנייה, השיב דייר בשכונת הגפן ברמת גן: "שגרת היום בבניין הייתה קשה מאוד. באחד מהימים קמנו בבוקר לבניין ללא מדרגות, כך שחלק מהדיירים ביקשו מפועלי הבניין שירימו אותם כדי לצאת מהבניין לעבודה. בנוסף, בעקבות חסימת החניה בתקופת הביצוע, במקרים רבים נאלצנו לחפש חניה שממוקמת במרחק מספר רחובות מבניין המגורים".

כדי להימנע מחוסר הנוחות שמאפיין את התקופה, חלק מהנשאלים המליצו להתעקש עם החברה על פתרונות דיור אלטרנטיביים במהלך תקופת הביצוע, ובמידה ולא מגיעים להסכמות בנושא להיערך לפתרון דיור חלופי באופן אישי. לפי דייר במרכז העיר הרצליה: "הפגיעה הקשה ביותר בשגרת היומיום הייתה במהלך עבודות מורכבות הכוללות למשל קידוח יסודות, יציקות בטון, עיבויי עמודים, בניית השלד ושיפוץ חדר המדרגות. אם היו מכינים אותנו מראש למטרדים הצפויים היינו נערכים בהתאם ומוצאים פתרונות שיקלו עלינו".

לעומת זאת, דייר בפרויקט בשכונת נגבה ברמת גן טען מול הסוקרים כי "כבר בשלב ההתקשרות עם החברה, העובדה שנקבע לו"ז שבו מוגדרות שעות העבודה של הפועלים מול  החברה לפי ההעדפה של הדיירים, הקלה עליהם לעבור את תקופת הביצוע בשקט יחסי."
רוה איתן ממדלן מדגיש: "חלק מהקבלנים של תמ"א מחליטים להעביר את הדיירים לדיור חלופי מתוך אינטרס שיווקי. כמו כן, חלקם יוזמים זאת מאחר והבנייה מהירה וזולה יותר כשאין צורך להתחשב בדיירי הבניין שנמצאים למעשה בתוך אתר הבנייה".

מינוי מפקח מטעם הדיירים

בחלק משמעותי מהפרויקטים שנבחנו, הדגישו הדיירים בפני הסוקרים את החשיבות של מינוי מפקח מוסמך מטעמם, שישמש כחוט המקשר בינם לבין בעלי המקצוע לאורך תהליך התמ"א. למרות שלמפקח אין את הסמכות להנחות את אנשי המקצוע העובדים בשטח, התרומה שלו להצלחת הפרויקט היא חיונית. למפקח היכולת לבדוק האם קצב הביצוע מתקדם על פי לוחות הזמנים בחוזה ההתקשרות, ולהשוות בין התכניות המאושרות לבין המצב בשטח. כמו כן, הוא מבצע בקרה שוטפת באתר ומתריע על חריגות מהיתרי הבנייה או התקנים השונים.

לפי דייר בשכונת דוד רמז ברעננה: "לחברה אינטרס מובהק לצמצם את ההוצאות ככל שניתן, זה ברור. אנחנו הבנו את זה טוב יותר רק אחרי שהפרויקט כבר התחיל, ומיד לקחנו מפקח מטעמנו במימון מלא שלנו. בדיעבד אני חושב שהיינו יכולים לקחת מפקח מראש ובמימון החברה שרצתה לעשות את הפרויקט. בנוסף, הייתי ממליץ לדיירים לפני תהליך תמ"א 38 לעגן בחוזה את הסמכות של המפקח אל מול החברה והקבלן".

מתוך סקר מדלן לבעלי דירות שסיימו תהליך של תמ"א 38:

*מדרג שביעות רצון 1-5

*מדרג שביעות רצון 1-5

עוד ציינה דיירת בפרויקט: "ההחלטה לקחת מפקח הייתה רק כי אחד הדיירים בבניין, שבמקרה עוסק בבנייה, התעקש על כך. בשורה התחתונה זו הייתה אחת ההחלטות החשובות. המפקח שמר על האינטרסים שלנו לאורך התהליך באמצעות דיווח על כל סטייה מהתכנית ודרך בדיקה עקבית שהכול מתנהל כשורה, ללא עיגולי פינות. למרות שמדובר בליווי שכרוך לעיתים בעלויות נוספות מצד הדיירים, אני ממליצה בכל זאת לא לוותר על האופציה הזאת ולמנות מפקח מקצועי".

שמירה על שקיפות בין הדיירים

חלק מהותי מהנשאלים טענו כי ניתן למנוע מקרים שבהם הפרויקט יתעכב שנים ארוכות בגלל דיירים סרבנים, באמצעות שיתוף פעולה המבוסס על שקיפות ויחסי אמון בין הדיירים, ובין הדיירים לחברה היזמית. דיירת בשכונת אחוזה בחיפה ציינה בחוות הדעת כי: "מתחילת התהליך, תשעת הדיירים בבניין שיתפו פעולה באופן הדוק במטרה לבחור ועד פעולה של שני דיירים. לאחר שהגענו להסכמה הזאת, והחלטנו שכל התנהלות של דייר מול החברה שנבחר תובא לידיעת כלל הדיירים, לא נתקלנו בקשיים לקדם את הפרויקט. לדעתי השקיפות הייתה המפתח לכך שלא יתעוררו בעיות בינינו לאורך הדרך, וחשש שדייר אחד מקבל יותר על חשבון האחרים".

לפי רוה איתן ממדלן: "המורכבות של התהליך והסכומים האדירים שמניעים את התהליך לצד החוסר במידע אמין וברור, מובילים במקרים רבים לחוסר אמון של בעל הנכס, הן בחברות שמעוניינות לבצע את הפרויקט והן בדיירים האחרים. החשדנות בין הדיירים מובילה לעיתים לשנים ארוכות של התארגנות, כאשר בינתיים החקיקה משתנה וההצעות שהתקבלו מחברות יזמיות לאורך הדרך כבר הופכות למיושנות ולא רלוונטיות. אנו רואים שבחלק גדול מהפרויקטים שהסתיימו בזמן סביר ובהצלחה יחסית, העיקרון של שקיפות בין הדיירים היה קו מוביל עליו הקפידו הדיירים".

לינק לאתר: https://tama38.madlan.co.il/

 

כתיבת תגובה

הוספת תגובה - סרוגים
הדפסה

שם

נושא

תוכן

אין תגובות
הצג את כל התגובות