החלום לדירה מתקרב: זוג צעיר הכתבה הזו במיוחד בשבילכם- מה זה מחיר למשתכן?

שיטת שיווק הקרקעות הייחודית משנה את כללי המשחק ויוצרת מתודולוגיה שונה לחלוטין ממה שהכירו היזמים עד כה. אתר מדלן מנתח בשבילכם - הכל בפנים!

22.09.16 16:00  י"ט באלול תשעו
זוג צעיר? החלום לדירה מתקרב: מחיר למשתכן
  קרובים לדירה (אילוסטרציה: shutterstoc)

אז מהי שיטת השיווק במכרזי מחיר למשתכן?

במכרזי הקרקעות בתוכנית "מחיר למשתכן" מחיר הקרקע והפיתוח ידועים וקבועים מראש בתנאי המכרז והיזם הזוכה הוא זה שמתחייב על המחיר הסופי הנמוך ביותר בו ימכור את הדירות לזוכים בהגרלה.

שיטת שיווק הקרקעות הייחודית משנה את כללי המשחק ויוצרת מתודולוגיה שונה לחלוטין ממה שהכירו היזמים עד כה.

בשונה מניתוח מכרזים של קרקעות רגילות, שמתבסס לרוב על שיטת "Top Down", בו היזם מעריך את המחיר בו יוכל למכור את הדירות, ומפחית מהתמורה הצפויה את עלויות הבנייה, השיווק, הפיתוח והרווח היזמי, לקבלת שווי הקרקע שיציע במכרז, במכרזי מחיר למשתכן החישוב הוא מהכיוון ההפוך, "Bottom Up".
היזם לוקח את עלות הקרקע והפיתוח, הנתונים בתנאי המכרז, מוסיף לכך את עלות הבנייה המוערכת ואת הרווח היזמי ומקבל את מחיר הדירה המינימלי אליו מוכן להתחייב.
מדלן

מהיכן מגיעה ההנחה?
דירות מחיר למשתכן נמכרות במחיר מוזל באמצעות הגרלות של המדינה, כך שקיימת וודאות גבוהה שהפרויקט יצלח וכל הדירות ימכרו. מדובר במכרזים שלמעשה דומים למכרזי תכנון-ביצוע, בהם אין צורך בהוצאות שיווק ומכירות – עובדה המוזילה את התמחור של הפרויקט ומצמצמת את הסיכון היזמי באופן משמעותי.

כמו כן, בפרויקט מחיר למשתכן הרווח היזמי קטן יותר ביחס לפרויקט ביצועי רגיל ומגולם במחיר המוזל של הדירה. בנוסף, ההנחה לזכאים נגזרת מהנחה במחיר הקרקע והפיתוח וסובסידיות שמעניקה המדינה ליזם ולצרכן (מענקי רוכשים וסבסוד פיתוח).
מדובר בהנחה של 80% בקרקע, ועד 120,000 ש"ח לדירה. במידה וההנחה נמוכה מ-120,000 ש"ח (בגלל שווי קרקע נמוך) יינתן סבסוד בפיתוח (40,000 ש"ח) ומענק רוכשים (עד 60,000 ש"ח).

מדלן 2

תמונת מצב
עד היום הוגרלו לציבור כ- 2,100 דירות "מוזלות" במסגרת התוכנית, כאשר כ- 370 דירות נסגרו להרשמה ויוגרלו בתקופה הקרובה.

אם נשקלל את כל הקרקעות ששווקו ליזמים לבניית הדירות, ניראה כי בשנה האחרונה שיווקה המדינה כ- 18,500 דירות "מוזלות" ליזמים (כ-3,000 הוגרלו או פתוחים להרשמה להגרלה, וכ- 15,000 לפני הגרלה).
בנוסף לכך, קרקעות לעוד כ-10,000 דירות משווקות בימים אלה ליזמים.
העובדה כי כ- 15,000 דירות עתידות להשתתף בהגרלות בטווח הקרוב, תוסיף בשנה הקרובה תוספת משמעותית של דירות "מוזלות" לשוק.
בהנחה וקצב הדירות יישאר זהה עד סוף 2017, סה"כ עתידות להתווסף לשוק כ-45-70 אלף דירות מוזלות, וזאת ביחס ליעד שהוצהר לכ-100,000 דירות.

מדלן 3

כתיבת תגובה

הוספת תגובה - סרוגים
הדפסה

שם

נושא

תוכן

תגובה 1
הצג את כל התגובות